The Department of Spatial Organization at the José Simeón Cañas Central American University (UCA) presented a study on Housing, Prices and Access in the San Salvador Metropolitan Area (AMSS).
The study by architects Alexander Renderos, Karina Mora and Raquel Rivera offers a territorial reading of the metropolitan housing market in 2025. It found differences in home sale prices across the AMSS districts, with prices in districts such as Antiguo Cuscatlán reaching up to 10.4 times higher.
According to the study, the AMSS real estate market is undergoing accelerated transformations, but this does not necessarily translate into accessible housing.
Raquel Rivera indicated that the 14 historical districts of the metropolitan area were analyzed and three zones with different housing market dynamics were identified: the southwest corridor, which constitutes a high-value hub; the northern and eastern periphery, where social housing is expanding; and the consolidated central zone, characterized by densification and the transformation of homes.
Alexander Renderos pointed out that the distribution of market prices for housing in the AMSS changes considerably between the eastern and western districts.
The researchers analyzed not only the sale prices of homes, but also the cost per square meter. The results show a concentration of the highest prices in Santa Tecla and Antiguo Cuscatlán, while lower prices are recorded in districts such as Apopa, Ciudad Delgado, San Marcos and Ilopango.
Renderos explained that there is a market that is not necessarily homogeneous, and that a large supply of housing can be found in areas of San Salvador, Santa Tecla or Antiguo Cuscatlán, but less so in Ciudad Delgado, Ilopango or San Martín. He highlighted that there is also diversity in the types of housing offered, with San Salvador being where there is greater variation in housing typology.
Regarding the economic accessibility of housing, Renderos pointed out that, according to three affordability indicators, even in the districts where prices are lowest, acquiring a home remains out of reach for a large part of the population, who would have to save for many years to be able to buy one.
The researcher said that, according to the payment effort indicator, a person should allocate at most 30% of their salary to paying for a home, as a prudent affordability limit. However, no district in the San Salvador Metropolitan Area (AMSS) meets this parameter.
In Antiguo Cuscatlán, a household would need four incomes to afford a home, a situation similar to that in San Salvador. Meanwhile, in districts such as Soyapango, Ciudad Delgado and San Marcos, housing payments exceed 50% of salary, forcing families to reduce other essential expenses.
The researchers summarized that, to buy an average home without exceeding the prudent 30% debt threshold, a household would need an average income of $14,000 in Antiguo Cuscatlán, $11,000 in San Salvador and $9,000 in Santa Tecla.
In Soyapango, the average family income would have to be $1,616 per month to cover the cost of a home; in Ciudad Delgado, $1,880; and in San Marcos, $1,687. Although these districts present relatively more accessible options, families would still have to make sacrifices on other essential expenses, such as transportation.
The study also includes an indicator of hypothetical subsidies by district, whereby the State could grant an estimated monthly amount that would be necessary to close the gap between the mortgage payment and households’ actual ability to pay, noting that in some districts the amounts would be up to $4,098, 93% of the payment, something that is considered unfeasible, Renderos pointed out.
Comprar una vivienda en el AMSS está fuera del alcance de muchas familias
El Departamento de Organización del Espacio de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas (UCA) presentó una investigación sobre Vivienda, precio y acceso en el Área Metropolitana de San Salvador (AMSS).
La investigación de los arquitectos Alexander Renderos, Karina Mora y Raquel Rivera refleja una lectura territorial del mercado habitacional metropolitano en 2025. Se ha identificado una diferencia entre los precios de venta de viviendas entre los diferentes distritos del AMSS, incluso llegando a ser 10.4 veces más caros en distritos como Antiguo Cuscatlán.
Según la investigación, el mercado inmobiliario del AMSS experimenta transformaciones aceleradas, pero no necesariamente se traduce en vivienda accesible.
Raquel Rivera indicó que se analizaron los 14 distritos históricos del área metropolitana y se identificaron tres zonas con distintas dinámicas del mercado de vivienda: el corredor suroeste, que constituye un polo de alta valorización; la periferia norte y este, donde se expande la vivienda social; y la zona central consolidada, caracterizada por la densificación y la transformación de las viviendas.
Alexander Renderos señaló que la distribución de precios de mercado de la vivienda en el AMSS cambia considerablemente entre los distritos del este y el oeste.
Los investigadores analizaron no solo los precios de venta de las viviendas, sino también el costo por metro cuadrado. Los resultados muestran una concentración de los precios más altos en Santa Tecla y Antiguo Cuscatlán, mientras que en distritos como Apopa, Ciudad Delgado, San Marcos e Ilopango se registran precios más bajos.
Renderos detalló que existe un mercado que no es necesariamente homogéneo y se puede encontrar una alta oferta de vivienda en zonas de San Salvador, Santa Tecla o Antiguo Cuscatlán, pero menos en Ciudad Delgado, Ilopango o San Martín. Destacó que también existe una diversidad en los tipos de vivienda que se ofrecen, siendo en San Salvador donde existe una variación mayor de tipología de vivienda.
En cuanto a la accesibilidad económica de la vivienda, Renderos señaló que, según tres indicadores de asequibilidad, incluso en los distritos donde los precios son más bajos, adquirir una vivienda sigue estando fuera del alcance de buena parte de la población, que tendría que ahorrar durante muchos años para poder comprar una.
El investigador dijo que, según el indicador de esfuerzo de pago, una persona debería destinar como máximo el 30 % de su salario al pago de una vivienda, como un límite prudente de asequibilidad. Sin embargo, ningún distrito del Área Metropolitana de San Salvador (AMSS) cumple con este parámetro.
En Antiguo Cuscatlán se necesitarían cuatro ingresos familiares para poder pagar una vivienda, una situación similar a la de San Salvador. Mientras tanto, en distritos como Soyapango, Ciudad Delgado y San Marcos, el pago de la vivienda supera el 50 % del salario, lo que obliga a las familias a reducir otros gastos esenciales.
Los investigadores resumieron que para que una persona pueda adquirir una vivienda promedio, sin superar el umbral prudente del 30 % de endeudamiento, debería tener un ingreso familiar promedio requerido de $14 mil para Antiguo Cuscatlán, $11 mil para San Salvador y $9 mil para Santa Tecla.
En Soyapango, el ingreso familiar promedio debería ser de $1,616 mensuales para cubrir el costo de una vivienda; en Ciudad Delgado, de $1,880; y en San Marcos, de $1,687. Aunque estos distritos presentan opciones relativamente más accesibles, las familias aún tendrían que hacer sacrificios en otros gastos esenciales, como la movilidad.
La investigación también incluye un indicador de subsidios hipotéticos por distrito, donde el Estado pueda otorgar un monto mensual estimado que sería necesario para cerrar la brecha entre la cuota hipotecaria y la capacidad real de los hogares, señalando que en algunos distritos los montos serían de hasta $4,098 dólares, un 93% de la cuota, algo que se considera inviable, señaló el Renderos.