SAN SALVADOR – Sitting comfortably on the sofa of her small house near downtown San Salvador, Irene Barrera recounted all the hardships she went through — bouncing from one place to another — before she finally managed to have a home of her own, a reality endured by much of the Salvadoran population.
“It was an immense joy when I finally walked into this little house, my little house. I told myself: my children will finally have a nice, safe place to live,” Barrera told IPS, getting emotional just remembering the moment. That was in August 2018.
Barrera, 40, a mother of two — one now deceased — lives in a community housing complex built in 2007 in San Esteban, a working-class neighborhood near the historic center of San Salvador, the country’s capital.
About 40 families live in the complex, managed by the San Esteban Neighborhood Mutual-Aid Housing Cooperative Association, a collective that built their long-awaited homes together, with support from the Salvadoran Foundation for Development and Minimum Housing (Fundasal) and funding from several European cooperation agencies.
That community-based model allowed them to break the traditional mold that had shut them out of the housing system.
Buying or renting a home in El Salvador, a country of 6.2 million, is a headache for broad swaths of the population whose income isn’t enough to buy homes or pay rents, which have shot up in recent years.
The minimum wage in the country is around $400.
The Population and Housing Census, published in 2025, shows that 57.9% of homes are owned and fully paid off, while another 8.8% are homes their owners are still paying for. Together, that’s 66.7% — roughly two out of every three homes.
An arm and a leg
In March, a study by the Development Bank of Latin America and the Caribbean (CAF), which covered real estate markets in 15 countries in the region, revealed that El Salvador has the highest home prices, with national average prices reaching $265,500 per unit.
Meanwhile, the average urban price is around $380,000, and in the most populous city, San Salvador, it exceeds $500,000.
By comparison, prices in Argentina reach $107,525; Panama, $100,690; Mexico, $57,605; Ecuador, $52,500; and Colombia, $51,454.
Rent in El Salvador is also the highest, according to the report, averaging $1,578 a month.
“There’s definitely been a price increase that’s somewhat exaggerated, but there are several factors to consider,” real estate advisor Yadhira Montúfar told IPS.
She attributed the sharp rise in real estate prices to a combination of factors, including improved security in the country following the government policy that, starting in March 2022, succeeded in dismantling the dangerous gangs.
Before that year, the gangs, or maras, controlled large areas of the country, making it difficult to enter regions where these criminal groups had a strong presence.
That changed, she said, when the government of Nayib Bukele launched a policy of mass raids against the gangs, eventually dismantling them — but in the process, hundreds of innocent people have been arrested, according to human rights organizations.
Real estate speculation
Rising demand also played a role, the specialist added, driven largely by Salvadorans living in the United States who, with gang crime no longer a factor, were returning to the country to buy properties and homes, offering prices above local market rates.
An estimated three million Salvadorans live in the United States, having fled the country since the 1980s because of the civil war (1980-1992).
“At the end of the day, people, the buyers, paid it — they paid whatever they were asked,” said Montúfar, who has more than 20 years in the real estate industry.
Naturally, the cost of land — a basic component of housing prices — also rose, and the phenomenon ended up spreading across much of the country, driven in part by expectations of higher prices and speculation.
The price increases were also linked to construction costs. Drawing on her own experience, the expert recounted how a renovation initially budgeted at $59,000 ended up costing her $91,000 after a roughly 30% increase in construction costs in 2022.
She estimated that homes that previously sold for $50,000, $60,000, or $80,000 have nearly doubled in price, especially in the segment below $250,000.
She also observed rent increases: apartments that once rented for $500 or $600 can now reach $800 or $900.
For Montúfar, a social housing unit should cost less than $50,000, but even that price is out of reach for many families.
She described the case of one of her workers who, to buy a $28,000 home, would need to make a down payment of $10,000 to $12,000, with a monthly payment capacity of just $100.
“It’s just impossible — to me, the market below $100,000 is neglected,” she noted.
By contrast, one of the fastest-selling segments right now is apartments priced between $200,000 and $350,000, while some new developments exceed $420,000, designed for high-income buyers.
For decades, analysts and academics have warned about the lack of a policy to promote so-called social interest housing, aimed at the large segment of the population with limited resources — people who barely earn the minimum wage or slightly more.
El Salvador currently faces an estimated housing deficit of half a million units.
A community-based approach
In the face of the longstanding housing deficit, mutual-aid housing cooperativism is emerging as a comprehensive alternative that goes beyond building walls: it seeks to rebuild the social fabric of communities mired in precarity.
With nearly six decades of community work behind it, the Salvadoran Foundation for Development and Minimum Housing (Fundasal) began adapting this model in 2004 after exchanging experiences with the Uruguayan Federation of Mutual-Aid Housing Cooperatives.
“The proposal is built on three pillars: collective land ownership, community self-management, and technical, social, and legal support,” Leticia Martínez, coordinator of the Foundation’s Mutual-Aid Housing Cooperative project, told IPS.
The first urban milestone came in 2005 with the San Salvador Historic Center Housing Cooperative Association, a pioneer in legalizing the concept of mutual aid in its bylaws.
The cooperative, made up of 21 families — 70% headed by women working in the informal economy — secured its access to land through a symbolic sale of a municipal lot that had previously served as a garbage dump.
Securing land is the essential prerequisite for any development. In the case of the San Esteban cooperative, Fundasal provided the loan to purchase a private plot.
“Without land, we can’t develop projects,” Martínez stressed.
Once the property is secured, the community defines the spaces through participatory design. During construction, the unpaid labor of the members themselves replaces hired workers, and those hours invested not only reduce construction costs but also strengthen community cohesion.
The top priority is having private bathrooms and showers — a radical change for families accustomed to sharing a single unsanitary bathroom among 10 households in the capital’s mesones.
Mesones are old, neglected homes divided into small rooms or spaces for multiple families, who share common services and areas like bathrooms, patios, and kitchens. They have been a low-cost housing option for families unable to afford a home of their own or a conventional rental.
Martínez said that between 2015 and 2016, the National Housing Policy was approved in collaboration with various social and government sectors, but that effort remains stalled.
Fundasal currently works with 20 housing cooperatives under the mutual-aid concept, involving some 366 families. Of those 20 associations, six have already built their homes or apartments, and the rest are in earlier stages.
The expert noted that to scale up such a model nationally, state commitment is urgently needed through public financing and the provision of municipal land.
“We’re aware that for it to scale up, there has to be state financing — if we want it to grow, if we want people to see the benefits, the potential of the model,” she emphasized.
A second chance
Meanwhile, Irene Barrera, sitting on the sofa in her home, paused her conversation with IPS to take phone calls from her clients asking her to activate their internet data.
In El Salvador, a person “activates data” when they act as an intermediary for a mobile phone company, offering others the purchase or activation of data packages for internet access. The company provides access to its network, and the intermediary handles the top-ups or activations, earning a commission on each transaction.
Previously, Barrera was an informal vendor; she sold bananas, grapes, apples, and other fruits at a makeshift stand in downtown San Salvador, but she was among the vendors evicted from those areas by the capital’s municipal government in 2023.
But she later returned to the downtown area to sell internet data, and to evade the municipal police, she usually arrives at 4:00 a.m., an hour when there’s already a good clientele: an army of workers heading through the city streets to their jobs.
“At that hour there’s a lot of movement: many women sell bread with beans, with egg, coffee, and other food, for everyone passing by,” she recounted.
For years she lived precariously, in mesones, with her children. Now she has her little house, she finished high school, and today she’s studying for a technical degree in computer systems.
“I also clean houses, for people who know me. My income is enough to cover the housing payment, help my mom financially, and pay for my son’s university,” she stressed.
El alto costo de la vivienda aleja el sueño de casa propia en El Salvador
Edgardo Ayala
SAN SALVADOR – Sentada cómodamente en el sofá de su pequeña casa, cerca del centro de San Salvador, Irene Barrera narró todas las tribulaciones que tuvo que pasar para que, por fin, después de andar dando tumbos de un lugar a otro, lograra tener su propia vivienda, una realidad que soporta buena parte de la población salvadoreña.
“Fue una felicidad inmensa, cuando por fin entré a esta casita, a mi casita. Me dije: por fin mis hijos tendrán un lugar bonito y seguro donde vivir”, contó Barrera a IPS, emocionada de solo recordar el momento. Eso sucedió en agosto de 2018.
Barrera, de 40 años, madre de dos hijos —uno ya fallecido—, vive en un complejo habitacional comunitario construido en 2007, en San Esteban, un barrio obrero ubicado cerca del centro histórico de San Salvador, la capital del país.
Unas 40 familias viven en el complejo manejado por la Asociación Cooperativa de Vivienda por Ayuda Mutua del Barrio San Esteban, un colectivo que construyó, entre todos, sus anheladas casas, con el apoyo de la Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima (Fundasal) y el financiamiento de varias agencias de cooperación europeas.
Ese modelo comunitario les permitió romper el esquema tradicional que los marginaba del sistema de vivienda.
Comprar o alquilar una vivienda en El Salvador, con 6,2 millones de habitantes, es un dolor de cabeza para amplias capas de la población cuyos ingresos no alcanzan para comprar casas o para pagar los alquileres, que se han disparado en los últimos años.
El salario mínimo en el país ronda los 400 dólares.
El Censo de Población y Vivienda, publicado en 2025, muestra que 57,9 % de las viviendas son propias y están totalmente pagadas, mientras otro 8,8 % corresponde a viviendas que sus propietarios todavía están pagando. En conjunto, son 66,7 %, es decir, aproximadamente dos de cada tres viviendas.
Un ojo de la cara
En marzo, un estudio del Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe (CAF), que incluyó los mercados inmobiliarios de 15 naciones de esa región, reveló que El Salvador posee los precios más altos para adquirir viviendas, con precios que, en el promedio nacional, alcanzan los 265 500 dólares por unidad.
En tanto, el precio medio urbano ronda los 380 000 dólares y, en la ciudad más populosa, San Salvador, supera los 500 000 dólares.
Como comparación, los precios en Argentina llegan a 107 525 dólares; Panamá, a 100 690; México, a 57 605; Ecuador, a 52 500 y Colombia, a 51 454 dólares.
El alquiler en El Salvador también es el más alto, según el informe, y alcanza, en promedio, los 1578 dólares al mes.
“Definitivamente, sí hay una subida de precios hasta cierto punto exagerado, pero hay varios elementos a considerar”, señaló a IPS la asesora de bienes raíces, Yadhira Montúfar.
Ella atribuyó el fuerte aumento de los precios inmobiliarios a una combinación de factores, entre ellos, la mejoría en la seguridad en el país, tras el inicio de la política del gobierno que logró desmantelar, en marzo de 2022, las peligrosas pandillas.
Antes de ese año, las pandillas o maras controlaban amplias zonas del país y se volvía difícil entrar a regiones con fuerte presencia de esos grupos criminales.
Eso cambió, dijo, cuando el gobierno de Nayib Bukele lanzó una política de redadas masivas contra pandillas, hasta lograr desbaratarlas, pero en el proceso se han capturado a cientos de personas inocentes, según organizaciones de derechos humanos.
La especulación inmobiliaria
También influyó, añadió la especialista, el aumento de la demanda, impulsada en buena medida por salvadoreños residentes en Estados Unidos que, sin la criminalidad de las pandillas, regresaban al país para comprar propiedades y viviendas, ofreciendo precios por encima del mercado local.
Se calcula que en los Estados Unidos viven unos tres millones de salvadoreños, que huyeron del país desde los años 80 debido a la guerra civil (1980-1992).
“Total, la gente, los compradores, lo pagaba, pagaba lo que les pedían”, sostuvo Montúfar, con más de 20 años en el sector inmobiliario.
Lógicamente, el costo del suelo, un componente básico del precio de la vivienda, también subió, y el fenómeno terminó propagándose por buena parte del país, impulsado en parte por expectativas de mayores precios y una dinámica especulativa.
El encarecimiento también estuvo relacionado con los costos de construcción. En su experiencia personal, la experta relató que una remodelación cuyo presupuesto inicial era de 59 000 dólares terminó costándole 91 000, tras un incremento de alrededor de 30 % en los costos de construcción en 2022.
Estimó que las viviendas que antes se vendían por 50 000, 60 000 u 80 000 dólares prácticamente duplicaron su precio, especialmente en el segmento inferior a 250 000 dólares.
En los alquileres también observó aumentos: apartamentos que antes se rentaban por 500 o 600 dólares ahora pueden alcanzar 800 o 900.
Para Montúfar, una vivienda social debería costar menos de 50 000 dólares, pero incluso ese precio resulta inaccesible para muchas familias.
Contó el caso de una de sus trabajadoras que, para comprar una vivienda de 28 000 dólares, debía aportar una prima de entre 10 000 y 12 000 dólares, con una capacidad de pago mensual de apenas 100 dólares.
“Es imposible así, para mí, el mercado por debajo de 100 000 está desatendido”, señaló.
En cambio, uno de los segmentos que más se está vendiendo actualmente es el de los apartamentos con precios de entre 200 000 y 350 000 dólares, mientras algunos proyectos nuevos superan los 420 000 dólares, pensados para una clientela de alto poder adquisitivo.
Desde hace décadas, analistas y académicos han advertido de la falta de una política de promoción de la llamada vivienda de interés social, enfocada en ese amplio sector de la población de pocos recursos, que apenas gana el salario mínimo o un poco más.
Se calcula que actualmente El Salvador enfrenta un déficit habitacional de medio millón de unidades.
Enfoque comunitario
Frente al histórico déficit habitacional, el cooperativismo de vivienda por ayuda mutua emerge como una alternativa integral que va más allá de edificar paredes: busca reconstruir el tejido social de comunidades sumidas en la precariedad.
Con casi seis décadas de labor comunitaria, la Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima (Fundasal) comenzó a adaptar este modelo en 2004 tras intercambiar experiencias con la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua.
“La propuesta se articula sobre tres pilares: propiedad colectiva del suelo, autogestión comunitaria y acompañamiento técnico, social y legal”, afirmó a IPS Leticia Martínez, coordinadora del proyecto de Cooperativismo de Vivienda por Ayuda Mutua de la Fundación.
El primer hito urbano ocurrió en 2005 con la Asociación Cooperativa de Vivienda del Centro Histórico de San Salvador, pionera en legalizar el concepto de ayuda mutua en sus estatutos.
La cooperativa, formada por 21 familias -70 % encabezadas por mujeres del comercio informal-, garantizó su acceso al suelo mediante una venta simbólica de un predio municipal donde antes funcionaba un vertedero de basura.
Asegurar la tierra es el requisito indispensable para cualquier desarrollo. En el caso de la cooperativa del barrio San Esteban, Fundasal le otorgó el crédito para adquirir un terreno privado.
“Sin tierra, no podemos gestionar proyectos”, subrayó Martínez.
Una vez garantizado el inmueble, la comunidad define los espacios mediante diseño participativo. Durante la edificación, el trabajo no remunerado de los propios asociados sustituye la contratación de trabajadores y esas horas invertidas no solo reducen los costos de la obra, sino que consolidan la cohesión comunitaria.
La exigencia prioritaria es contar con servicios sanitarios y duchas privadas, un cambio radical para familias habituadas a compartir un único baño insalubre entre 10 núcleos en los mesones capitalinos.
Los mesones son antiguas viviendas, viejas y descuidadas, divididas en pequeños cuartos o espacios para varias familias, que comparten servicios y áreas comunes como baños, patios o cocinas. Han sido una alternativa de vivienda de bajo costo para hogares que no pueden acceder a una casa propia o a un alquiler convencional.
Martínez sostuvo que entre 2015 y 2016 se aprobó la Política Nacional de Vivienda junto a diversos sectores sociales y gubernamentales, pero ese esfuerzo sigue paralizado.
Fundasal trabaja actualmente con 20 cooperativas de vivienda, bajo el concepto de ayuda mutua, en las que participan unas 366 familias. De esas 20 asociaciones, seis han construido ya sus casas o apartamentos, y el resto se encuentra en etapas previas.
La experta acotó que, para ampliar un modelo semejante a nivel nacional, es urgente el compromiso del Estado mediante financiamiento público y facilitación de suelo municipal.
“Estamos conscientes de que, para que escale, debe haber un financiamiento estatal, si queremos que eso se potencie, que se le vean las bondades, la potencialidad del modelo”, destacó.
Una segunda oportunidad
Mientras tanto, Irene Barrera, sentada en el sofá de su casa, pausaba la conversación con IPS para atender las llamadas telefónicas de sus clientes, que le pedían que les activara los datos de internet.
En El Salvador, una persona “activa datos” cuando opera como intermediaria de una empresa de telefonía móvil, ofreciendo a terceros la compra o activación de paquetes de datos para acceder a internet. La empresa proporciona el acceso a su red y el intermediario gestiona las recargas o activaciones, obteniendo una comisión por cada transacción.
Antes, Barrera era vendedora informal; se dedicaba a vender bananas, uvas, manzanas y otras frutas en un puesto improvisado en el centro de San Salvador, pero fue parte del grupo de comerciantes desalojados de esas áreas por la alcaldía capitalina en 2023.
Pero luego volvió al centro a vender datos de internet, y para evadir la vigilancia de la policía municipal, ella suele llegar a las 4:00 de la mañana, una hora en la que ya hay una buena clientela: un ejército de trabajadores se encamina por las calles de la ciudad hacia sus puestos de trabajo.
“A esa hora hay un gran movimiento: muchas mujeres venden panes con frijoles, con huevo, café, y otras comidas, para todos los que pasan”, narró.
Por años anduvo viviendo precariamente, en mesones, con sus hijos. Ahora, ya tiene su casita, terminó de estudiar el bachillerato y hoy en día estudia una carrera técnica en sistemas informáticos.
“También limpio casas, con gente que me conoce. Mi ingreso me da para el pago de la vivienda, para ayudarle a mi mamá económicamente y para pagar la universidad de mi hijo”, recalcó.