It’s six in the morning when Dora closes the door of the house she rents in La Libertad. She walks to the bus stop with her purse on her shoulder and the lunch she prepared the night before. In two weeks, she’ll receive just over 110 dollars again.

Before that money arrives, she already knows where it will go: 75 dollars to pay the rent. The rest will go toward bus fare, food, and, if there’s anything left, a payment on the loans she uses to make it to the end of each pay period.

Having a job no longer guarantees access to housing in El Salvador. While the country builds new residential developments, apartment towers, and housing projects, thousands of workers are discovering that even with a steady salary, buying a home has become an almost unattainable goal.

The difficulty no longer affects only those living in poverty. It also reaches young people starting their working lives, families surviving on minimum wage, and workers who, despite having stable incomes, continue paying rent or find themselves shut out of the financing system.

Why does working no longer guarantee homeownership?

That is the question guiding this investigation. To answer it, this news outlet gathered testimonies from formal-sector workers, young people, people with disabilities, heads of household, community leaders, and specialists, in addition to reviewing official statistics and documents obtained through public information requests.

This is the first installment of a reporting series documenting one of the country’s least visible social crises: access to decent housing.

The numbers reveal the housing crisis

Although El Salvador lacks an updated official measurement of its housing deficit, various studies agree that the problem affects a significant portion of the population.

A report published by FESPAD in May 2025, based on data from the Central American Institute of Business Administration (INCAE), estimates the housing deficit at 1,388,477 homes. The study notes that around 91% corresponds to a qualitative and quantitative deficit, meaning that thousands of families lack adequate housing or live in properties with serious deficiencies.

This reality is also reflected in the Central Reserve Bank’s 2025 Multipurpose Household Survey. The study reveals that one in five Salvadoran households lives in multidimensional poverty, a condition that limits thousands of families’ ability to save, access credit, or improve their housing conditions.

Added to this is the fact that 31% of households live in overcrowded conditions; 19.4% live in homes with floors or walls built from inadequate materials; 10.1% have deficient roofs, and 7.5% face insecurity regarding the tenure of the land where they live.

The Central Reserve Bank also reports that nearly half of Salvadoran households do not own the home they live in. While 55.3% own the house they occupy, the rest depend on renting, borrowing homes from family members, or other forms of tenure.

“Working no longer guarantees access to homeownership.”

“Every two weeks I have to decide whether to pay the rent or buy food,” says Dora, 52, a maquila worker. Every two weeks she receives just over 110 dollars after Social Security and pension fund deductions. Of that income, 75 dollars goes solely toward renting a small house in Huizúcar.

“I pay the rent and with what’s left I buy rice, beans, sugar, and a few basic things. Then comes the bus fare, my children’s expenses, and there’s nothing left over,” she tells YSUCA.

Her two children are in high school. Every day she tries to give them money for transportation and some food, even if it means going into debt. “I always end up borrowing. In the free trade zone there are moneylenders everywhere. You ask for 20 or 30 dollars and when payday comes you can barely cover the interest,” she says.

The rising cost of rent has made her situation even harder. “Before, here in Huizúcar you could still find rooms for 30 dollars. Now almost all houses cost between 75 and 100 dollars. On what we earn at a maquila, it’s just not enough anymore,” she stresses.

The house where she lives is humble, with cracked walls and leaks when it rains. The floor is concrete and the stairs are improvised with unmortared bricks. “The owner doesn’t make repairs. Water comes in from the ravine and you just have to keep living like that,” she says. In this interview, she explains that whenever she has rented a room, she has been forced to share bathrooms and wash areas with other people.

Like many Salvadoran families, Dora also tried to buy a home. A few years ago, she looked into getting a housing loan. She found options in municipalities like San Martín and Tonacatepeque, but the houses required repairs and were far from her workplace.

The monthly payment was over 50 dollars. So she did the math. If she took out the loan, she would still have to pay for transportation, food, and other family expenses. It simply wasn’t enough.

“If I paid the house payment, I wouldn’t have enough left for bus fare, food, and other expenses.”

In the end, Dora gave up. On her salary, the monthly payment, transportation costs, and repairs made it impossible to sustain the loan. “I kept renting because it was the only thing I could do,” she summarizes. Today she continues paying 75 dollars a month for a deteriorating house while the dream of owning her own home remains increasingly distant.

Young people can’t become independent either

While Dora has spent decades working without managing to buy a home, for many young people the dream of becoming independent seems to slip away before it even begins.

Héctor is 20 years old and repairs furniture at clients’ homes. His work takes him inside houses in different parts of the country every day. While using a foam sprayer and a cordless drill for cleaning jobs, he usually asks his clients the same question: “And how did you manage to buy this house?”

The answers are almost always the same. “They tell me they took out a bank loan with their wife. Both of them took out a loan and that’s how they could buy it.” That answer makes him smile with a certain resignation.

“Imagine… as a young guy you don’t even have a partner yet,” he says, laughing. “Everyone wants to have their own house. It makes no sense to be told to go find someone to take out a joint loan.”

The curiosity arose after he checked the Social Housing Fund app and the Casa Joven program. Like many young people, he thought he would find an opportunity to get started there. “You get your hopes up with those programs,” he admits. But he explains that the disillusionment soon began.

He says that when he reviewed the available homes, he found houses located primarily in departments like San Miguel, Sonsonate, or Santa Ana, many of them far from where he lives and at prices he considers out of reach.

“The houses are really expensive. Plus, people comment on social media that the Fund lends less than what they are actually worth,” Héctor says. “What’s the point? Everyone wants to have their own house. You don’t go looking for a partner just to get a house,” he remarks, laughing again.

Héctor’s experience contrasts with the information that the Social Housing Fund itself publishes on its website promoting the Casa Joven program, aimed at people between 18 and 29 years old. The program offers up to 100% financing for new homes up to 40,000 dollars, financing for closing costs, and terms of up to 30 years for formal-sector workers.

For 20-year-old Héctor, reality has been different. Although he submitted an application through the Fund’s app, he says the amount they offered him was well below the price of the available homes he found. “They would lend me about 20,000 dollars, but the houses you find are already worth 45 or 50 thousand. You end up looking and looking and you don’t find anything,” he said.

The young man says he has observed how many homes are bought by people with greater financial means who then remodel them and sell them at much higher prices. Through his work experience, Héctor has seen other realities. He explains that many of the homeowners he talks to have college degrees and stable jobs, and even so, they only managed to buy a home by combining the incomes of both partners.

“They were college graduates, they had good jobs, and even then they needed to take out the loan between the two of them. Just imagine someone like me,” he says.

Despite everything, the young man still holds onto one idea. He would like to find an affordable home financed by the Fund, rent it out, and use the rent to help pay the loan installment. But so far, he hasn’t found one. Ultimately, he summarizes his situation with a simple phrase that reflects the uncertainty of many young Salvadorans:

“You’d like to make it on your own, but it seems like it’s just not enough anymore,” Héctor said.

At the end of the workday, Héctor goes back to his mother’s house. Next semester, he will start studying Public Accounting in evening classes. Between work and school, he hopes to build a better future. However, every time he checks the Social Housing Fund app or talks with homeowners during his service calls, the same question returns: will the day ever come when he can afford a house of his own?

A survey by the University Institute of Public Opinion (Iudop) at the UCA, published in June 2025, revealed that access to housing was the top need expressed by the Salvadoran population, followed by difficulties accessing healthcare.

When asked how they consider access to housing — whether owned or rented — in the country, only 0.9% answered that it is very easy, 7.2% said it is easy, while 54.7% indicated that it is difficult and 32.5% believe it is very difficult. In other words, 87.2% report issues in this regard.

A structural problem

Dora and Héctor’s stories are not isolated cases. For architect and urban planner Carlos Ferrufino, a researcher at the Central American University José Simeón Cañas (UCA), access to housing stems from a structural problem the country has carried for decades.

“Historically, it has been a structural problem. The difference is that today housing is understood primarily as a market product,” he stated.

Ferrufino explains that the private sector concentrates its supply on higher-income brackets, where it obtains better financial returns, while affordable housing for working families remains insufficient. In his view, the state cannot limit itself to providing access to mortgage loans, because a significant portion of the population works in the informal economy or does not meet the requirements to qualify for credit.

“Housing requires much more active participation from the state and other social actors. If that does not happen, conditions will continue to deteriorate and we will see more and more overcrowding, more renting, and increasingly precarious housing,” he warns.

For economist César Villalona, the main obstacle to accessing a home is not just the price of houses, but the low income level of the majority of the population.

Based on the 2025 Multipurpose Household Survey, he explains that the average monthly salary is around 352 dollars in rural areas and 478 dollars in urban areas. Even when adding other income, such as remittances, households barely reach an average of 365 dollars in the countryside and 523 dollars in the cities.

These amounts prove insufficient against the cost of living, the expert emphasizes.

“The cost of living in urban areas exceeds 500 dollars and in rural areas it approaches 400. Those incomes, even including remittances, often aren’t enough to cover basic expenses, much less to purchase a home,” he maintains.

Villalona points out that this reality explains why thousands of families, despite having jobs, are unable to save for a down payment on a house or take on a mortgage payment.

The economist maintains that the main obstacle is not just the price of housing, but the deterioration of households’ purchasing power. “It’s an income problem,” he summarizes.

Dora and Héctor’s stories show that access to housing has ceased to depend solely on individual effort. Although both work, their salaries no longer allow them to achieve a goal that for decades represented one of the main symbols of stability for Salvadoran families.

The next installment of this investigation will analyze why thousands of people are left out of the financing system and how accessible state housing programs really are.

YSUCA: https://ysuca.org.sv/2026/07/trabajar-ya-no-es-suficiente-para-tener-vivienda-propia/

Trabajar ya no es suficiente para tener vivienda propia

Milton Rodríguez

Son las seis de la mañana cuando Dora cierra la puerta de la casa que alquila en La Libertad. Camina hasta la parada del autobús con una cartera en su hombro y el almuerzo que preparó la noche anterior. Dentro de quince días volverá a recibir poco más de 110 dólares.

Antes de que ese dinero llegue, ella ya sabe en qué se irá: 75 dólares para pagar el alquiler. El resto será destinado a pasajes, comida y, si alcanza, alguna cuota para pagar los préstamos que utiliza para terminar cada quincena.

Tener empleo ya no garantiza acceder a una vivienda en El Salvador. Mientras el país construye nuevas residenciales, torres de apartamentos y proyectos habitacionales, miles de trabajadores descubren que incluso con un salario fijo comprar una casa se ha convertido en una meta casi inalcanzable.

La dificultad ya no afecta únicamente a quienes viven en pobreza. También alcanza a jóvenes que comienzan su vida laboral, familias que sobreviven con el salario mínimo y trabajadores que, pese a tener ingresos estables, continúan pagando alquiler o quedan excluidos del sistema de financiamiento.

¿Por qué trabajar ya no garantiza tener una vivienda propia?

Esa es la pregunta que guía esta investigación. Para responderla, este medio recopiló testimonios de trabajadores cotizantes, jóvenes, personas con discapacidad, jefes de hogar, líderes comunitarios y especialistas, además de revisar estadísticas oficiales y documentos obtenidos mediante solicitudes de acceso a la información pública.

Esta es la primera entrega de una serie periodística que documenta una de las crisis sociales menos visibles del país: el acceso a una vivienda digna.

Las cifras muestran la crisis habitacional

Aunque El Salvador no cuenta con una medición oficial actualizada sobre el déficit habitacional, distintos estudios coinciden en que el problema afecta a una parte importante de la población.

Un informe publicado por FESPAD en mayo de 2025, con base en datos del Instituto Centroamericano de Administración de Empresas (INCAE), estima que el déficit habitacional alcanzaba 1,388,477 viviendas. El estudio señala que alrededor del 91 % corresponde a déficit cualitativo y cuantitativo, lo que significa que miles de familias carecen de una vivienda adecuada o habitan inmuebles con serias deficiencias.

La realidad también aparece reflejada en la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples 2025 del Banco Central de Reserva. El estudio revela que uno de cada cinco hogares salvadoreños vive en pobreza multidimensional, una condición que limita la capacidad de miles de familias para ahorrar, acceder a un crédito o mejorar sus condiciones habitacionales.

A ello se suma que el 31 % de los hogares vive en condiciones de hacinamiento; el 19.4 % habita viviendas con pisos o paredes construidos con materiales inadecuados; el 10.1 % tiene techos deficientes y el 7.5 % enfrenta inseguridad sobre la tenencia del terreno donde reside.

El Banco Central de Reserva también reporta que casi la mitad de los hogares salvadoreños no es propietaria de la vivienda donde vive. Mientras el 55.3 % posee la casa que habita, el resto depende del alquiler, del préstamo de viviendas familiares u otras formas de tenencia.

«Trabajar ya no garantiza acceder a una vivienda propia.»

“ Cada quincena debo decidir si pago el alquiler o compro comida ”, dice Dora de 52 años, trabajadora de una maquila. Cada quincena recibe poco más de 110 dólares después de los descuentos del Seguro Social y de AFP. De ese ingreso, 75 dólares se destinan únicamente para alquilar una pequeña vivienda en Huizúcar.

«Pago el alquiler y con lo que queda compro arroz, frijoles, azúcar y algunas cosas básicas. Después vienen los pasajes, los gastos de mis hijos y ya no alcanza para más», relata a YSUCA.

Sus dos hijos estudian bachillerato. Todos los días procura darles dinero para el transporte y algo de comida, aunque eso implique endeudarse. «Siempre termino prestando. En la zona franca hay prestamistas por todos lados. Uno pide 20 o 30 dólares y cuando llega el pago apenas logra cubrir los intereses.», cuenta.

El aumento del costo del alquiler ha complicado aún más su situación. « Antes aquí en Huizúcar todavía se encontraban cuartos por 30 dólares. Ahora casi todas las casas cuestan entre 75 y 100 dólares. Para lo que ganamos en una maquila ya no alcanza. «, remarca.

La vivienda donde reside es humilde, presenta paredes agrietadas y filtraciones cuando llueve. El piso es de cemento y las gradas son improvisadas con ladrillos sin cemento. « La dueña no hace reparaciones. El agua entra desde la quebrada y una tiene que seguir viviendo así. «, expresa. En esta entrevista expone que siempre que ha alquilado una pieza se ha visto obligada a compartir baños y lavaderos con otras personas.

Como muchas familias salvadoreñas, Dora también intentó comprar una vivienda. Hace algunos años buscó acceder a un crédito habitacional. Encontró opciones en municipios como San Martín y Tonacatepeque, pero las casas requerían reparaciones y estaban lejos de su lugar de trabajo.

La cuota mensual superaba los 50 dólares. Entonces hizo cuentas. Si aceptaba el crédito debía seguir pagando transporte, alimentación y los demás gastos familiares. Simplemente no alcanzaba.

«Si pagaba la cuota de la casa, ya no me alcanzaba para el pasaje, la comida y los demás gastos.»

Al final, Dora desistió. Con su salario, la cuota mensual, el costo del transporte y las reparaciones hacían imposible sostener el crédito. « Seguí alquilando porque era lo único que podía hacer «, resume. Hoy continúa pagando 75 dólares mensuales por una vivienda deteriorada mientras el sueño de tener casa propia permanece cada vez más lejano.

Los jóvenes tampoco logran independizarse

Mientras Dora lleva décadas trabajando sin lograr comprar una vivienda, para muchos jóvenes el sueño de independizarse parece alejarse incluso antes de comenzar.

Héctor tiene 20 años y se dedica a reparar muebles a domicilio. Su trabajo lo lleva todos los días a entrar en casas de distintas zonas del país. Mientras utiliza la espumadora y un taladro inalámbrico para hacer trabajos de limpieza, suele hacer la misma pregunta a sus clientes: —¿Y cómo hicieron para comprar esta casa?

Las respuestas casi siempre son parecidas. « Me dicen que sacaron un préstamo en el banco junto con la esposa. Los dos pidieron préstamo y así pudieron comprarla. » Esa respuesta lo hace sonreír con cierta resignación.

« Imagínese… uno como joven ni pareja tiene todavía «, dice entre risas. « Cada quien quiere tener su propia casa. No tiene sentido que le digan a uno que busque a alguien para sacar un préstamo entre dos. «

La inquietud nació después de revisar la aplicación del Fondo Social para la Vivienda y el programa Casa Joven. Como muchos jóvenes, pensó que allí encontraría una oportunidad para comenzar. «Uno se ilusiona con esos programas», reconoce. Pero explica que pronto comenzó el desencanto.

Cuenta que, al revisar las viviendas disponibles, encontró casas ubicadas principalmente en departamentos como San Miguel, Sonsonate o Santa Ana, muchas de ellas lejos de donde vive y a precios que considera inaccesibles.

Las casas están bien caras. Además, la gente comenta en redes sociales que el Fondo presta menos de lo que realmente valen, dice Héctor. «¿Qué chiste tiene? Cada quien quiere tener su casa propia. Uno no anda buscando pareja solo para sacar una casa», comenta nuevamente entre risas.

La experiencia de Héctor contrasta con la información que el propio Fondo Social para la Vivienda pública en su sitio web donde promociona el programa Casa Joven, dirigido a personas entre 18 y 29 años. El programa ofrece financiamiento de hasta el 100 % para viviendas nuevas de hasta 40 mil dólares, financiamiento de gastos de escrituración y plazos de hasta 30 años para trabajadores del sector formal.

Para Héctor, de 20 años, la realidad ha sido distinta. Aunque presentó una solicitud a través de la aplicación del Fondo, asegura que la cantidad que le ofrecían estaba muy por debajo del precio de las viviendas que encontraba disponibles. «Me prestaban unos 20 mil dólares, pero las casas que uno encuentra ya valen 45 o 50 mil. Uno termina buscando y buscando y no encuentra nada.», manifestó.

El joven dice que ha observado cómo muchas viviendas son compradas por personas con mayor capacidad económica para luego remodelarlas y venderlas mucho más caras. Héctor ha conocido otras realidades desde su experiencia laboral. Explica que muchos de los propietarios con quienes conversa tienen estudios universitarios, empleos estables y aun así solo lograron comprar una vivienda uniendo los ingresos de ambos miembros de la pareja.

«Eran licenciados, tenían buenos trabajos y aun así necesitaron sacar el préstamo entre los dos. Imagínese uno.», expresa.

A pesar de todo, el joven todavía conserva una idea. Le gustaría encontrar una vivienda económica financiada por el Fondo, alquilarla y que el mismo alquiler ayudara a pagar la cuota del crédito. Pero, hasta ahora, no ha encontrado ninguna. Al final, resume su situación con una frase sencilla que refleja la incertidumbre de muchos jóvenes salvadoreños:

«Uno quisiera hacer su vida solo, pero pareciera que ya no alcanza.», expresó Héctor.

Al terminar la jornada, Héctor regresa a la casa de su madre. El próximo ciclo iniciará la carrera de Contaduría Pública en horario nocturno. Entre el trabajo y los estudios espera construir un mejor futuro. Sin embargo, cada vez que revisa la aplicación del Fondo Social para la Vivienda o conversa con propietarios durante sus servicios, la misma duda vuelve a aparecer: ¿alcanzará algún día para tener una casa propia?

Una encuesta del Instituto Universitario de Opinión Pública (Iudop), de la UCA publicada en junio del 2025 reveló que el acceso a la vivienda era la principal necesidad que expresaba la población salvadoreña, seguido de las dificultades para acceder a la salud.

Ante la pregunta, ¿cómo considera que es acceder a una vivienda -propia o alquilada- en el país? Sólo un 0.9% respondió que es muy fácil, 7.2% dice que es fácil, mientras que el 54.7% indica que es difícil y un 32.5% cree que es muy difícil. Es decir, 87.2% expresa problemas al respecto.

Un problema estructural

Las historias de Dora y Héctor no son casos aislados. Para el arquitecto y urbanista Carlos Ferrufino, investigador de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas (UCA), el acceso a la vivienda responde a un problema estructural que el país arrastra desde hace décadas.

«Históricamente ha sido un problema estructural. La diferencia es que hoy la vivienda se entiende principalmente como un producto de mercado.», manifestó.

Ferrufino explica que el sector privado concentra su oferta en los segmentos de mayores ingresos, donde obtiene mejores rendimientos económicos, mientras la vivienda accesible para familias trabajadoras continúa siendo insuficiente. A su juicio, el Estado no puede limitar el acceso a créditos hipotecarios, porque una parte importante de la población trabaja en la informalidad o no reúne las condiciones para convertirse en sujeto de crédito.

«La vivienda requiere una participación mucho más activa del Estado y de otros actores sociales. Si eso no ocurre, las condiciones seguirán deteriorándose y veremos cada vez más hacinamiento, más alquileres y viviendas más precarias.», advierte.

Para el economista César Villalona, el principal obstáculo para acceder a una vivienda no es únicamente el precio de las casas, sino el bajo nivel de ingresos de la mayoría de la población.

Con base en la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples 2025, explica que el salario promedio mensual ronda los 352 dólares en el área rural y 478 dólares en la urbana. Incluso al sumar otros ingresos, como las remesas, los hogares apenas alcanzan un promedio de 365 dólares en el campo y 523 dólares en las ciudades.

Esos montos resultan insuficientes frente al costo de vida, remarca el experto.

«El costo de la vida en el área urbana supera los 500 dólares y en el área rural se acerca a los 400. Esos ingresos, incluso sumando remesas, muchas veces no alcanzan para cubrir los gastos básicos, mucho menos para adquirir una vivienda», sostiene.

Villalona señala que esa realidad explica por qué miles de familias, aun teniendo empleo, no logran ahorrar para la prima de una casa ni asumir una cuota hipotecaria.

El economista sostiene que el principal obstáculo no es únicamente el precio de las viviendas, sino el deterioro del poder adquisitivo de los hogares. «Es un problema de ingresos», resume.

Las historias de Dora y Héctor muestran que el acceso a la vivienda ha dejado de depender únicamente del esfuerzo individual. Aunque ambos trabajan, el salario ya no les permite alcanzar una meta que durante décadas representó uno de los principales símbolos de estabilidad para las familias salvadoreñas.

En la siguiente entrega de esta investigación, se analizará por qué miles de personas quedan fuera del sistema de financiamiento y qué tan accesibles son realmente los programas estatales de vivienda.

YSUCA: https://ysuca.org.sv/2026/07/trabajar-ya-no-es-suficiente-para-tener-vivienda-propia/