The Environmental Impact Study for the Ciudad Marsella construction project warned that the development’s northwest zone, located between Quartiers (districts) 10 and 11, presented a moderate-to-high environmental threat due to the probability of flooding. Consequently, technicians from the Ministry of Environment recommended that the sector not be designated for infrastructure but rather for green spaces or recreational areas. Despite this, the developer Global Developers S.A. de C.V. submitted a site plan that disregarded this recommendation, and the Ministry approved it.
At the time the houses were delivered, according to the Ministry of Public Works, the company had not completed the risk mitigation works required by the Environmental Management Plan. As the technicians had warned, the zone flooded during the first rainfall. The plan’s requirements consisted of the construction of two detention ponds—a type of stormwater reservoir—as well as a network of channels to redirect runoff toward those containment structures.
The Ministry of Environment reported that between 7:00 p.m. on Saturday, January 10, and 7:00 a.m. on Sunday, January 11, 15.8 millimeters of precipitation per square meter fell in Chiltiupán, La Libertad, the nearest measurement point to San Juan Opico, where the project is located. These measurements led authorities to categorize the rainfall as “moderate.” However, the precipitation was sufficient to flood at least 20 houses located in the northern area of Quartier 11 of the development.
Residents of the area told LA PRENSA GRÁFICA that the water that entered their homes appeared to have come from one of the still-unfinished detention ponds located in Quartier 13, adjacent to the flood-affected area, which would explain why the runoff was muddy. To date, authorities have not offered a definitive explanation of what occurred.
Impact and Risks
The Environmental Impact Study for the Ciudad Marsella Phase II project was approved on August 30, 2024, by the Ministry of Environment. In this document, Ministry technicians present, among other analyses, climatology, hydrology, and hydraulic studies, as well as a risk assessment, all of which take into account the impact of rainfall on the area.
The study notes that the land to be developed by the construction company is crossed by the stream known as La Periquera and the La Alcantarilla Ravine (Zanjón La Alcantarilla), which originates from the San Salvador volcano. According to the study, the presence of these watercourses creates “flood zones or plains” in the lower part of the basin, where runoff can overflow the natural channels.
The technicians determined that, with adequate mitigation works, most of the land could be considered suitable for development. However, they maintained an exception for zones with the highest flood risk, which they classified as “inactive” areas and marked in red on the risk map.
According to the same study, high-risk zones are sectors where “due to their inherent characteristics, building infrastructure is not recommended… however, they can be used as recreational green areas with appropriate vegetation.”
When comparing the risk map presented by the Ministry of Environment in its study with the construction plan developed by the developer, one can observe that the zone marked in red corresponds to the northwest part of the development—precisely where the flooding occurred during last Saturday’s rains.
In that zone, moreover, the Environmental Management Plan approved by the Ministry mandated the construction of two detention ponds, with the objective of having these containers retain rainwater flowing through the development and release it in a controlled manner.
However, as authorities from the Ministry of Public Works and the Ministry of Housing confirmed at the scene, one of the detention ponds in Quartier 13 was not finished, nor were the channels that direct runoff toward that location. This likely caused the water to flow toward the highest flood-risk zone, where the Quartier 11 homes were located.
Permission to Build in a Protected Zone
The Environmental Impact Study for the construction of the second phase of Ciudad Marsella also confirms that the development was authorized despite the fact that the area was classified as a protection and restoration zone, according to MARN’s own environmental zoning guidelines.
The housing project is located adjacent to the Laguna Chanmico and Espejo de Agua Protected Natural Area, meaning the land is part of the buffer zone that must be protected.
According to the Protected Natural Areas Law, these zones are fragile sectors adjacent to and with direct impact on Protected Natural Areas, subject to the promotion of activities compatible with natural resources that support management objectives and minimize negative impacts both within and beyond their boundaries.
The Ministry of Environment’s legal analysis identifies the impacts that construction will have on the zone, which involve effects on soil, water, air, landscape, and flora and fauna.
Taking into account its technical analyses, the environmental impact study acknowledges that the best alternative “from an ecological standpoint” is to carry out no intervention in the zone whatsoever. However, it then proceeds to justify the development by noting that “given land use trends in the area,” which is increasingly urbanized, leaving the space as vacant land could also present threats such as “increased unsanitary conditions” due to “irresponsible disposal of solid waste, fecal matter, or stagnant wastewater” by neighbors.
Furthermore, the study notes that the Municipality of San Juan Opico had already changed the land use designation from “agricultural development and sustainable rain-fed agriculture zone” to “high-density residential use.” The municipal document supporting this change, dated January 13, 2023, does not justify the reason for the authorization.
The environmental permit was also granted on the justification of high housing demand in the sector.
Last Monday, the Ministry of Housing requested that the company provide copies of all permits and authorizations approved for the construction of Ciudad Marsella. The project feasibility studies were delivered by the Office of Planning of the Valle de San Andrés (Oficina de Planificación del Valle de San Andrés), which also provided documentation related to the project. To date, authorities have not clarified whether the developer had already received an operating permit.
Ciudad Marsella: constructora edificó en zona de alto riesgo pese a advertencia de técnicos del MARN
El Estudio de Impacto Ambiental del proyecto de construcción de Ciudad Marsella advirtió que la zona noroeste de la urbanización, entre los quartieres (distritos) 10 y 11, presentaba una amenaza ambiental moderada-alta por probabilidad de inundaciones, por lo que técnicos del Ministerio de Ambiente recomendaron que el sector no se destinara para infraestructura, sino para zonas verdes o recreativas. Pese a ello, la constructora Global Developers S.A. de C.V. presentó un plano que no toma en cuenta esta recomendación y la cartera lo aprobó.
Al momento de entregar las casas, según ha indicado el Ministerio de Obras Públicas, la empresa no había finalizado las obras de mitigación de riesgos obligadas por el Plan de Manejo Ambiental, por lo que, tal como advirtieron los técnicos, la zona se inundó en la primera lluvia. Los requerimientos del plan consisten en la construcción de dos lagunas de laminación (una especie de represas para agua lluvia) así como una red de canales que redirigiera la escorrentía hacia esos contenedores.
El Ministerio de Ambiente reportó que, entre las 7:00 p.m. del sábado 10 de enero y las 7:00 a.m. del domingo 11, cayeron 15.8 milímetros de precipitación por metro cuadrado en Chiltiupán, La Libertad, el punto más cercano a San Juan Opico, donde se ubica el proyecto. Estas mediciones llevaron a categorizar la lluvia como “moderada”. Sin embargo, la precipitación fue suficiente para inundar al menos 20 casas ubicadas en la zona norte del quartier 11 de la urbanización.
Vecinos de la zona dijeron a LA PRENSA GRÁFICA que el agua que ingresó a sus viviendas habría provenido de una de las lagunas de laminación aún inconclusas, ubicada en el quartier 13, contiguo al área afectada por la inundación, lo que explicaría que la escorrentía fuera lodosa. Hasta la fecha, las autoridades no han ofrecido una explicación definitiva sobre lo ocurrido.
Impacto y riesgos
El Estudio de Impacto Ambiental para el proyecto de Ciudad Marsella etapa II se aprobó el 30 de agosto de 2024 por parte del Ministerio de Medio Ambiente. En este documento, los técnicos de la cartera presentan, entre otros análisis, el estudio de climatología, hidrología e hidráulica, así como el estudio de riesgos, los cuales toman en cuenta el aspecto del impacto de las lluvias en la zona.
El estudio señala que el terreno a desarrollar por la constructora está atravesado por la quebrada llamada La Periquera y el Zanjón La Alcantarilla, la cual proviene del volcán de San Salvador. Según el estudio, la presencia de estos cauces genera “zonas o planicies de inundación” en la parte baja de la cuenca, donde la escorrentía puede desbordar los cauces naturales.
Los técnicos consideraron que, con las obras de mitigación adecuadas, la mayor parte del terreno podía ser considerado área urbanizable, aunque mantuvieron una excepción a esta categoría en las zonas con mayor riesgo de inundación, la cuales catalogaron como áreas “inactivas” y marcaron en color rojo dentro del mapa de riesgos.
De acuerdo con el mismo estudio, las zonas con riesgo alto con sectores donde “por sus mismas características, no es recomendable edificar infraestructura en el lugar (…) sin embargo se pueden utilizar como áreas verdes recreativas, con vegetación adecuada”, señalan.
Al realizar una comparación entre el mapa de riesgo presentado por el Ministerio de Ambiente en su estudio, y el plano de construcción desarrollado por la constructora, se puede observar que la zona marcada en rojo corresponde a la parte noroeste de la urbanización, precisamente donde ocurrió la inundación por las lluvias el sábado pasado.
En dicha zona, además, el Plan de Manejo Ambiental aprobado por el Ministerio obligaba a la construcción de dos lagunas de laminación, con el objetivo de que estos contenedores retuvieran las aguas lluvias que corrían por la urbanización y las liberaran de manera controlada.
Sin embargo, tal como corroboraron las autoridades del Ministerio de Obras Públicas y el Ministerio de Vivienda en el lugar de los hechos, una de las lagunas de laminación en el quartier 13 no estaba finalizada, así como tampoco los canales que dirigen la escorrentía hacia ese lugar, lo que habría provocado que el agua corriera hacia la zona de mayor riesgo de inundación, donde se ubicaban las viviendas del quartier 11.
Permiso de construir en zona protegida
El Estudio de Impacto Ambiental para la construcción de la segunda etapa de Ciudad Marsella también confirma que la urbanización se autorizó pese a que la zona de desarrollo estaba catalogada como área de protección y restauración, según las directrices de zonificación ambiental del propio MARN.
El proyecto de vivienda se ubica junto al Área Natural Protegida Laguna Chanmico y Espejo de Agua, por lo que los terrenos son parte de la zona de amortiguamiento que debe ser protegida.
Según la Ley de Áreas Naturales Protegidas, estas zonas son sectores frágiles colindantes y de incidencia directa a las Áreas Naturales Protegidas, sujetas a promoción de actividades amigables con los recursos naturales, que apoyen los objetivos de manejo y minimicen los impactos negativos hacia adentro y afuera de las mismas.
El estudio legal de Medio Ambiente señala los impactos que la construcción tendrá sobre la zona, los cuales tienen que ver con afectaciones al suelo, el agua, el aire, el paisaje y la flora y fauna.
Tomando en cuenta sus análisis técnicos, el estudio de impacto ambiental admite que la mejor alternativa “desde el punto de vista ecológico” es no realizar ninguna intervención en la zona. Sin embargo, luego procede a justificar el desarrollo de la urbanización señalando que “dada la tendencia del uso de suelo en la zona”, cada vez más urbanizada, dejar el espacio como un terreno baldío también podría presentar amenazas tales como “incremento de las condiciones insalubres” debido a “la disposición irresponsable de desechos sólidos, heces fecales o estancamiento de aguas residuales” por parte de los vecinos.
Además, el estudio señala que la Municipalidad de San Juan Opico ya había realizado el cambio de uso de suelo, pasando de una “zona de desarrollo agropecuario y agricultura pluvial sostenible” al de “uso habitacional de alta densidad”. El documento emitido por la alcaldía que respalda dicho cambio, fechado el 13 de enero de 2023, no justifica la razón de la autorización.
El permiso ambiental, también fue otorgado bajo la justificación de la alta demanda de vivienda en el sector.
El pasado lunes, el Ministerio de Vivienda solicitó a la empresa copia de todos los permisos y autorizaciones aprobadas para la construcción de Ciudad Marsella. Las factibilidades del proyecto fueron entregadas por la Oficina de Planificación del Valle de San Andrés, que también entregó documentación relacionada con el proyecto. Hasta la fecha las autoridades no han aclarado si la constructora ya había recibido permiso de operación.