In recent years, Salvadoran real estate prices have increased to levels never seen before, primarily due to improved security – safer streets have made the country’s real estate more attractive. However, the rise in property value has left many locals behind. Home ownership has become increasingly more out of reach for most Salvadorans.

The average price for a moderate-sized apartment or house in a mid-income area outside of the downtown area of the capital, San Salvador, ranges from USD 175,000 to 250,000, while a regular home in Sensuntepeque, a city in Cabañas – one of the poorest departments in El Salvador – costs between USD 60,000 and 150,000. Homes in Sensuntepeque were approximately 40 percent less expensive five years ago; most Salvadorans can’t afford them now.

According to real estate agent Vilma Guerrero, property prices have risen meaningfully across El Salvador as growing confidence in economic stability and long-term security attracts both local and foreign investment. Tourist hotspots like El Zonte and El Tunco have seen 200-500 percent increases.

Why the increase?

The simple answer to the country’s rising real estate prices is improved security; the country has gone from being one of the most violent in Latin America to one of the safest in terms of street crime. This has boosted confidence among investors and homebuyers.

The Salvadoran diaspora has been investing heavily in the country’s real estate market. About 2.5 million Salvadorans live in the United States alone, representing 40 percent of El Salvador’s current population. Salvadorans living abroad now see the potential for profitable real estate investments in the country to which many of them once feared returning.

Bitcoin enthusiasts have also been getting involved in Salvadoran real estate. Since 2021, many of them have started buying properties along the coast and in popular tourist spots, which has caused price hikes in those areas. They’re drawn to El Salvador because it supports the Bitcoin economy and has a generally favorable attitude toward crypto currency.

Boosting infrastructure

The Salvadoran authorities have invested millions of dollars in improving infrastructure in key areas, including downtown San Salvador, coastal regions, and the eastern part of the country.

While such improvements have boosted property values, they have also made life harder for locals. For one thing, real estate prices have increased, making housing less affordable. San Salvador’s historic district, for example, was the first to be revitalized – something that Salvadorans wanted for a long time. Not long ago, this area, with its iconic buildings, was one of the most dangerous in the capital.

The enhancements made to this historic area have increased property values and attracted tourism and investment. However, as a result, real estate prices around the capital have risen, including in Soyapango, a poorer area with a reputation for gang violence.

As part of the Surf City El Salvador project, coastal areas were also revitalized, which increased property values and attracted investors and tourists. Real estate agents report that property values in key coastal hotspots have surged by over 200 percent.

El Salvador’s eastern region infrastructure projects include the new Pacific Airport and the Gerardo Barrios Highway. Although still under construction, the airport is expected to begin operations around the middle of 2027. Yet, property prices in the area have already begun to climb.

Why can’t Salvadorans afford to buy?

Low wages and limited access to affordable financing make it nearly impossible for average Salvadorans to buy homes at current market prices. To begin with, 70 percent of the population works in the informal sector and lacks access to traditional financing, while only three out of ten Salvadorans – who must also contend with low wages – qualify to apply for conventional mortgages.

To afford a property in El Salvador, individuals must earn at least twice the country’s minimum wage, which is currently USD 408 per month. They must also qualify for a mortgage loan, which is often difficult to obtain. Most banks require applicants to have at least two years of formal employment, good credit, and a debt-to-income ratio that meets the standard set by global financial institutions. Most Salvadorans don’t earn enough to meet this criteria, however, which disqualifies them from accessing home loans.

To make matters worse, most new construction targets wealthy buyers, thereby reducing availability for those at the middle or lower-income level. As such, most Salvadorans continue to rent because they lack both affordable housing and reasonable financing options.

Reactions to rising prices

Casual conversations with the average Salvadoran reveal mixed feelings about the country’s real estate market. Some people see the increased property values as a good sign, as they believe it means the country is growing and getting better. For them, higher property values signal progress and increased investment opportunities.

Others, however, are concerned that rising prices primarily serve the interests of the wealthy. They believe that government policies are prioritizing access for real estate investors and wealthy foreigners over typical Salvadoran households, and attest that locals are finding it more and more difficult to purchase homes in desirable locations.

While some celebrate the changes, therefore, others feel left behind – a difference in perspective that only highlights the complexity of the situation. People want development, but also want it to be fair for everyone.

Global Voices: https://globalvoices.org/2025/06/18/el-salvadors-soaring-property-costs-are-hurting-locals/

Elevados precios de viviendas en El Salvador perjudican a lugareños

En los últimos años, los precios de las propiedades salvadoreñas subieron a niveles nunca antes vistos, sobre todo debido a la mejora en seguridad; las calles, ahora más seguras, hicieron más atractivas a las casas del país. Sin embargo, el aumento en el valor de las propiedades dejó a muchos locales atrás. Ser propietario de una vivienda está cada vez más lejos para la mayoría de los salvadoreños.

El precio promedio de un apartamento de tamaño moderado o de una casa en una zona de clase media en las afueras del centro de la capital, San Salvador, varía entre 175 000 a 250 000 dólares, mientras que una vivienda regular en Sensuntepeque, una ciudad en Cabañas —uno de los departamentos más pobres en El Salvador— cuesta entre 60 000 y 150 000 dólares. Las viviendas en Sensuntepeque eran aproximadamente un 40% más baratas hace cinco años; la mayoría de los salvadoreños ya no pueden pagar el precio.

Según la agente inmobiliaria Vilma Guerrero, los precios de las propiedades aumentaron de manera significativa a lo largo de El Salvador por la creciente confianza en la estabilidad económica y la seguridad a largo plazo, lo que atrae inversiones nacionales y extranjeras. Centros turísticos como El Zonte y El Tunco tuvieron aumentos de entre un 200% y un 500%.

¿Por qué el aumento?

Una respuesta sencilla al aumento de precios del sector inmobiliario del país es la mejora en seguridad; El Salvador pasó de ser uno de los países más violentos en Latinoamérica a uno de los más seguros en cuanto a delincuencia callejera. Esto aumentó la confianza de inversionistas y compradores de viviendas.

Los salvadoreños en el exterior han hecho grandes inversiones en el mercado inmobiliario. Alrededor de dos millones y medio de salvadoreños viven en Estados Unidos, lo que representa el 40% de la población actual de El Salvador. Los salvadoreños que viven en el exterior ahora ven el potencial de inversiones inmobiliarias rentables en el país al que muchos temían regresar.

Los entusiastas del Bitcoin también se han involucrado en las bienes raíces de El Salvador. Desde 2021, muchos comenzaron a comprar propiedades en la costa y en lugares turísticos, lo que causó el aumento de precios en aquellas zonas. Les atrae El Salvador porque apoyan la economía del Bitcoin y tienen una actitud generalmente favorable con las monedas cripto.

Mejora en la infraestructura

Las autoridades salvadoreñas invirtieron millones de dólares para mejorar la infraestructura en zonas claves, incluido el centro de San Salvador, las regiones costeras y el este del país.

Aunque estas mejoras aumentaron el valor de las propiedades, también provocaron que la vida de los lugareños sea más difícil. Por un lado, el precio de las propiedades se incrementó, por lo que las viviendas son menos asequibles. El distrito histórico de San Salvador, por ejemplo, fue el primero en ser revitalizado, algo que los salvadoreños buscaron durante mucho tiempo. Hace no mucho tiempo, esta zona, con sus icónicas construcciones, era una de las más peligrosas de la capital.

Las mejoras aumentaron el valor de las propiedades de esta zona histórica y atrajeron a turistas e inversionistas. Sin embargo, como resultado, el precio de las bienes raíces alrededor de la capital aumentaron, incluido Soyapango, una zona más pobre con reputación de violencia pandillera.

Como parte del proyecto Surf City El Salvador, las zonas costeras también fueron revitalizadas, lo que aumentó el valor de las propiedades y atrajo turistas e inversionistas. Los agentes inmobiliarios informan que los valores de las propiedades en los epicentros aumentaron más del 200%.

Los proyectos de infraestructura para la región este de El Salvador incluyen el nuevo Aeropuerto del Pacífico y la autopista Gerardo Barrios. Aunque todavía está en construcción, y se estima que el aeropuerto comience a operar a mediados de 2027. los precios de las propiedades ya han comenzado a subir.

¿Por qué no pueden comprar los salvadoreños?

Los sueldos bajos y el acceso limitado a financiación asequible hacen que sea casi imposible para el salvadoreño promedio comprar propiedades con los precios de mercado actuales. Para empezar, el 70% de la población trabaja en el sector informal y no tiene acceso a financiación tradicional, mientras que solo tres de cada 10 salvadoreños —que también deben lidiar con sueldos bajos— califican para hipotecas convencionales.

Para poder pagar una propiedad en El Salvador, una persona debe ganar al menos el doble del salario mínimo del país, que actualmente son 408 dólares por mes. Además, deben calificar para un préstamo hipotecario, que es difícil de obtener. La mayoría de los bancos requieren que los solicitantes tengan al menos dos años de empleo formal, buen crédito y una relación deuda-ingreso que alcance los parámetros fijados por las instituciones financieras mundiales. La mayoría de los salvadoreños no ganan lo suficiente para cumplir este requisito, lo que les impide acceder a préstamos para viviendas.

Para colmo, la mayoría de las construcciones nuevas están enfocadas en compradores ricos, por lo que reducen la disponibilidad para aquellos de ingresos medios o bajos. Por lo tanto, la mayoría de los salvadoreños continúan alquilando ante la falta de viviendas asequibles y opciones de financiación razonables.

Reacciones al aumento de precios

Las conversaciones casuales con el salvadoreño promedio revelan pensamientos encontrados sobre el mercado inmobiliario del país. Algunos ven el aumento de precios como una buena señal, ya que creen que significa que el país está creciendo y mejorando. Para ellos, que las viviendas sean más caras señalan progreso y oportunidades de inversión.

Otros, sin embargo, están preocupados porque los precios altos apoyan los intereses de los ricos. Creen que las políticas del Gobierno están priorizando el acceso a las bienes raíces para los inversionistas y extranjeros ricos por sobre los salvadoreños, y aseguran que para los lugareños es cada vez más difícil comprar casas en ubicaciones deseables.

Aunque algunos celebran los cambios, por otro lado, otros se sienten abandonados, una diferencia en perspectiva que resalta la complejidad de la situación. La gente quiere desarrollo, pero también quiere que sea justo para todos.

Global Voices: https://es.globalvoices.org/2025/06/19/elevados-precios-de-viviendas-en-el-salvador-perjudican-a-lugarenos/