According to data from the latest population census, El Salvador has seen a rise in the number of these rooms compared to the census 17 years ago. In 2007, there were 19,326 such rooms, while in 2024 there are 21,859, representing an increase of 2,533 rooms that Salvadorans use as their homes.
Although the figure is not huge, it shows that in 17 years, Salvadorans have not improved their standard of living and must continue relying on mesones as a solution to the lack of decent housing, even though these represent one of the country’s most precarious living arrangements.
According to architect Claudia Blanco, a specialist and executive director of FUNDASAL (FUNDASAL, an NGO dedicated to improving housing for low-income communities), this increase is due to the lack of significant changes over nearly two decades in providing access to housing—especially for those with limited resources.
Twentieth-century governments, particularly the military regimes from the early 1950s onward, began targeting mesones because they were home to state employees, such as teachers, whose salaries did not allow them to purchase housing in the private sector. As a result, the Instituto de Vivienda Urbana (IVU) (Urban Housing Institute) was created, enabling the government to undertake massive construction of houses and apartments so that employees could acquire a decent place through low-interest loans or affordable rentals.
However, policies inspired by neoliberalism, which argue that the state is a poor administrator and that the production of goods should be in private hands, have stalled these types of governmental initiatives.
Life in a Mesón
Nineteen-year-old Ivania Mejía has experienced the lack of decent housing her entire life. She was born and raised in a small home with her parents and four siblings, later renting various places until, with great sacrifice, they managed to buy their own house in the Mariona neighborhood in downtown San Salvador seven years ago. However, the limited space became an issue when she decided to start her own family and had to move out.
She now lives with her partner, Henry Erickson, in a mesón—an option they found because they could not afford their own housing. They occupy a room of about 4 by 4 meters, for which they pay forty dollars a month. Inside, they have a bed, an armchair, a table, and an extra mattress.
“For now, we live here; we already have our own space. After sleeping with all my siblings in the same room, this space seems big to us,” Ivania says confidently, though she still hopes that one day she and Henry will own a home.
Henry’s mother, María Samayoa, who has lived in mesones for over 30 years, rents the room next to the couple’s. The mesón has three rooms; the owner rents two for $40 and one smaller for $20. They share a bathroom, a patio for hanging clothes, and a cooking area using firewood. Because the rent is low, the owner has largely neglected building maintenance.
As for Ivania and Henry, many Salvadorans find this to be the only way to secure a home. The high cost of housing and the lack of opportunities for better income keep them from renting a larger unit or qualifying for a loan to purchase a place of their own.
What Is Decent Housing?
Although it may seem odd, there is no provision in the Constitution—or in any Salvadoran regulation, decree, or law—specifying the size a home should have to be considered decent and dignified for its inhabitants.
According to the Organización Mundial de la Salud (OMS) (World Health Organization (WHO)), a suitable home must protect against communicable diseases, injuries, poisoning, and chronic illnesses. It must also minimize psychological and social stress and protect vulnerable populations.
The Organización de las Naciones Unidas (ONU) (United Nations (UN)) recognizes adequate housing as a universal right, one that guarantees security of tenure, the availability of adequate services, materials, facilities, infrastructure, accessibility, and cultural suitability.
Dimensions are not universal, since they are tied to the economic and cultural characteristics of each locale. By way of comparison, in Mexico, the Comisión Nacional de Vivienda (National Housing Commission) stipulates that housing for the country’s poorest families should be located on plots of at least 40 square meters, include two bedrooms, a kitchen, a bathroom, and a multi-purpose common area in order to be considered decent living spaces.
According to housing specialists, such requirements are rarely met in mesones, as more than one family may occupy a single room, and it is not unusual for up to seven people to share that space. One room must serve all functions: sleeping, cooking, eating, studying, and resting. Overcrowding in a mesón, combined with the lack of basic household services, constitutes a violation of human rights.
Meanwhile, the Political Constitution of El Salvador grants citizens the right to housing as an individual guarantee. However, the Ley del Fondo Social para la Vivienda, the Ley de Urbanismo y Construcción, the Ley de Planes Reguladores, the Reglamento de Construcciones, the Código Municipal, the Normas Técnicas Salvadoreñas (NTS), and the Ley de Urbanismo y Construcción—concerning residential subdivisions and developments—only ensure that housing construction is regulated in terms of structural safety, functionality, and sustainability.
Little or nothing is mentioned about the size these spaces should have. Due to higher prices for construction materials, labor, and land, developers of housing projects continually reduce formal housing size to maximize profits, while also shrinking green areas, circulation spaces, and common recreational areas.
The Rise of Mesones
According to Claudia Blanco, “a mesón is a settlement that lacks proper oversight by the relevant authorities. It is a strictly private relationship between the landowner and a paying tenant, without any legal document protecting that person as a holder of rights and duties.”
Mesones—single-room, multi-use spaces—are the only “housing” option for low-income families living in urban centers. The specialist explains that their presence in these areas is not by choice but because it is the only place they can afford, despite the daily struggle to pay rent.
There are several types of mesones. The most common are those operating in old houses once built by wealthy families, but which have fallen into disuse as lifestyles have changed and neighborhoods have aged.
Other mesones are buildings constructed specifically for that purpose, located in disadvantaged parts of the city and characterized by the fact that all residents share toilets and bathing areas.
Likewise, although they are not called mesones, there are many rented rooms in lower-middle-class neighborhoods under what is known as “pupilaje.” Despite charging higher rates, these accommodations share features with mesones, such as no private bathroom in the room and the lack of a dedicated space for preparing and cooking food.
According to a study on living conditions in four Salvadoran cities presented by FUNDASAL in 2024, Central America has approximately 13 million households and a housing deficit of 53%. In other words, 5.3 out of every 10 households lack some measure of infrastructure. At least 38.1% of Salvadorans live in overcrowding—defined as three or more people per bedroom—and in places like downtown Ahuachapán, 54% of households experience overcrowding.
Blanco says that this overcrowding results from the absence of housing that is fully recognized as a human right. “It is a phenomenon that has seriously harmed Salvadoran families by hindering their development.”
The 2023 Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples (EHPM) (Multiple-Purpose Household Survey) revealed that half the population owns their own home, while the rest rent or occupy properties without payment. In addition, comparative data from the 2007 and 2024 censuses (BCR) show an increase of 6,569 improvised homes or shacks.
The Manager of a Mesón
Reina Cruz manages one of the mesones in downtown San Salvador near Avenida Independencia. It has about 15 rooms and houses 11 families, most of them couples.
She went from running a lodging house to starting a mesón business in search of higher revenue. “It’s been a good decision—many people are looking for a place to live, and many of those who rent here work in commerce but don’t make enough to pay the cost of current housing,” she says.
After a year of converting her lodging house into a mesón, she is pleased with how her rules have worked out. “We charge four dollars a day if it’s one person and five dollars if it’s just a one-day stay. The tenants already know they have to pay. We cover water and electricity, the bathrooms and shared showers are clean, and after eight at night, no one can come in,” she explains.
In each 16-square-meter room, tenants have a bed, a small kitchen, and a television.
“Rather than talking about metric dimensions—ideals for social housing in historic urban centers—it would be important to consider the characteristics and profile of the tenant: They are economically active individuals, creative and innovative entrepreneurs, modest investors who drive the local economy but whose tremendous abilities are limited by a lack of money,” Blanco adds.
Mesones, el hogar de miles de salvadoreños, con cifras récord
Según datos del último censo poblacional, en El Salvador ha aumentado el número de habitaciones de mesón en comparación con el censo de hace 17 años. En 2007 había 19,326 piezas de mesón, mientras que en 2024 hay 21,859, lo que representa un incremento de 2,533 cuartos que los salvadoreños usan como su hogar.
Aunque la cifra no es considerable, demuestra que, en 17 años, los salvadoreños no han mejorado su nivel de vida y han tenido que seguir recurriendo a los mesones como una solución a la falta de vivienda digna, a pesar de que estos representan una de las formas de vida más precarias del país.
Para la arquitecta Claudia Blanco, especialista y directora ejecutiva de FUNDASAL, una ONG dedicada al mejoramiento de la vivienda para comunidades de escasos recursos, el aumento se debe a que no ha habido cambios significativos en casi dos décadas en cuanto a la posibilidad de acceder a una vivienda, especialmente para las personas de bajos recursos.
Los gobiernos del siglo pasado, especialmente los militares desde principios de los años 50, comenzaron a combatir los mesones porque en ellos residían los empleados del Estado, como los maestros, y sus salarios no les permitían adquirir viviendas en el sector privado. Por ello, se creó el Instituto de Vivienda Urbana (IVU), a través del cual se emprendió la construcción masiva de casas y apartamentos por parte del Estado, para que los empleados pudieran adquirir, mediante créditos blandos o alquileres accesibles, un lugar digno.
Sin embargo, las políticas inspiradas en el neoliberalismo, que sostienen que el Estado es un mal administrador y que la producción de bienes debe estar en manos del sector privado, han frenado este tipo de iniciativas gubernamentales.
La vida en un mesón
Ivania Mejía ha experimentado la carencia de una vivienda digna durante toda su vida. Nació y creció en una casa pequeña junto a sus padres y cuatro hermanos, y posteriormente alquilaron diversos espacios hasta que, con gran sacrificio, lograron adquirir una vivienda propia en la colonia Mariona, en el centro de San Salvador, hace siete años. Sin embargo, el espacio limitado se convirtió en un problema cuando ella decidió formar su propia familia y tuvo que mudarse.
Actualmente, a sus 19 años, Ivania vive con su pareja Henry Erickson en un mesón, la alternativa que encontraron ante la imposibilidad de costear una vivienda propia. Habitan un cuarto de aproximadamente 4 x 4 metros, por el cual pagan cuarenta dólares al mes, y en él tienen una cama, un sillón, una mesa y un colchón extra.
Por el momento vivimos aquí, ya tenemos nuestro propio espacio. Después de dormir con todos mis hermanos en un mismo cuarto, este espacio es grande para nosotros”, comenta Ivania con seguridad, aunque mantiene la esperanza de que algún día ella y Henry puedan tener una casa propia.
La madre de Henry, María Samayoa, quien ha residido en mesones durante más de 30 años, alquila el cuarto contiguo al de la pareja. El mesón cuenta con tres cuartos; la propietaria alquila dos por $40 y uno más pequeño por $20. Comparten un baño, el patio para secar la ropa y un área para cocinar con leña. El bajo costo del alquiler ha propiciado un descuido notable en el mantenimiento de la infraestructura por parte de los propietarios.
Al igual que para Ivania y Henry, para muchos salvadoreños esta es la única posibilidad de garantizar un hogar. Los altos costos de las viviendas y la falta de oportunidades para acceder a mejores ingresos económicos les impiden alquilar una vivienda más amplia o acceder a un préstamo para adquirir una propia.
¿Qué es una vivienda digna?
Aunque parezca extraño, el tamaño que debería tener una vivienda para ser digna y decorosa para sus habitantes no está establecido en la Constitución, ni en ninguna norma, reglamento o ley salvadoreña.
Con respecto a la Organización Mundial de la Salud (OMS), una vivienda adecuada debe ofrecer protección contra enfermedades transmisibles, traumatismos, intoxicaciones y enfermedades crónicas. Asimismo, debe reducir al mínimo el estrés psicológico y social, y proteger a las poblaciones en condiciones de vulnerabilidad.
La Organización de las Naciones Unidas (ONU) establece como derecho universal una vivienda adecuada que garantice la seguridad de la tenencia, la disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura adecuados, la accesibilidad y la adecuación cultural.
Las dimensiones no son universales, ya que dependen de factores económicos y culturales de cada localidad. A modo de comparación, en México, la Comisión Nacional de Vivienda establece que las viviendas para las familias más pobres del país deben contar con terrenos de al menos 40 metros cuadrados, dos recámaras, cocina, baño y un área común de usos múltiples para ser consideradas espacios de hábitat digno.
Según especialistas en hábitat, en los mesones difícilmente se cumplen estos requisitos, ya que puede vivir más de una familia por cuarto, y es común que haya hasta siete personas en una sola habitación. Este cuarto cumple todas las funciones de una vivienda: se utiliza para dormir, cocinar, comer, estudiar y descansar. El hacinamiento en un mesón, junto con la falta de servicios básicos domiciliarios, constituye una violación de los derechos humanos.
Por su parte, la Constitución Política de El Salvador otorga a los ciudadanos el derecho a la vivienda como una garantía individual. Sin embargo, la Ley del Fondo Social para la Vivienda, la Ley de Urbanismo y Construcción, la Ley de Planes Reguladores, el Reglamento de Construcciones, el Código Municipal, las Normas Técnicas Salvadoreñas (NTS) y la Ley de Urbanismo y Construcción, en lo relativo a parcelaciones y urbanizaciones habitacionales, solo garantizan que la construcción de viviendas esté regulada en cuanto a la seguridad estructural, funcionalidad y sostenibilidad de las edificaciones.
Poco o nada se menciona sobre el tamaño que deberían tener estos espacios. Debido al aumento del precio de los materiales de construcción, la mano de obra y la tierra, las empresas desarrolladoras de proyectos habitacionales disminuyen cada vez más el tamaño de la vivienda formal para maximizar sus ganancias, además de minimizar las dimensiones de las áreas verdes, de circulación y de esparcimiento común.
El auge de los mesones
Según Claudia Blanco, “el mesón es un asentamiento que carece de un control adecuado por parte de las autoridades competentes. Es una relación exclusiva entre el propietario del terreno y un inquilino que paga, sin un documento legal que lo proteja como sujeto de derechos y deberes.”
Los mesones, cuartos de un solo espacio y de uso múltiple, son la única opción de “vivienda” para las familias de bajos recursos que residen en los centros urbanos. Su presencia allí no es por elección, sino porque es el único lugar que pueden costear, con un gran esfuerzo diario, según la especialista.
Existen diversas categorías de mesones. Los más comunes son aquellos que funcionan en casas antiguas, construidas en el pasado por familias de altos ingresos, pero que, debido a cambios en el estilo de vida y al envejecimiento de los barrios, han caído en desuso.
Otros mesones son edificaciones construidas específicamente para tal propósito, ubicadas en zonas desfavorecidas de la ciudad y caracterizadas por el hecho de que todos los habitantes comparten los sanitarios y las áreas de baño.
Asimismo, aunque no se les denomine mesones, existen numerosas habitaciones en alquiler en colonias y barrios de clase media baja, bajo el formato de “pupilaje”, que, a pesar de tener un precio más elevado, comparten características con los mesones, como la ausencia de un baño privado dentro de la habitación y la falta de un espacio específico para preparar y cocinar alimentos.
Según el estudio sobre condiciones de habitabilidad en cuatro ciudades de El Salvador, presentado por FUNDASAL en 2024, se estima que Centroamérica tiene aproximadamente 13 millones de hogares y un déficit habitacional del 53%; es decir, 5.3 de cada 10 hogares presentan alguna carencia en infraestructura. Al menos el 38.1% de los salvadoreños viven en hacinamiento, definido como tres o más personas por dormitorio, y en algunas zonas, como Ahuachapán Centro, el 54% de los hogares experimentan hacinamiento.
Según Blanco, el hacinamiento se debe a la falta de una vivienda que se considere un ejercicio pleno de un derecho humano. “Es un fenómeno que ha perjudicado gravemente a las familias salvadoreñas, ya que obstaculiza su desarrollo”.
La Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples (EHPM) de 2023 reveló que la mitad de la población posee vivienda propia, mientras que el resto alquila u ocupa propiedades de forma gratuita. Por otro lado, los datos comparativos entre los censos de 2007 y 2024 (BCR) muestran un incremento de 6,569 viviendas improvisadas o champas.
La administradora de un mesón
Reina Cruz administra uno de los mesones en el centro de San Salvador cerca de la Avenida Independencia. Este tiene uno 15 cuartos y viven 11 familias, la mayoría son parejas.
Cruz pasó de administrar un hospedaje a emprender en el rubro de los mesones en búsqueda de mayores ingresos. “Ha sido una buena decisión, muchas personas están buscando donde vivir, muchas de las personas que alquilan acá viven del comercio y no ganan mucho para pagar lo que cuesta una vivienda ahora” asegura.
Tras un año de haber cambiado de hospedaje a mesón se siente satisfecha porque las normas establecidas para el negocio le han funcionado. “Todos los días cobramos la cuota de cuatro dólares si es una persona y cinco dólares si es una estadía de solo un día. Ya los inquilinos saben que tienen que pagar, nosotros pagamos agua y luz, los baños y las duchas compartidas están limpias y después de las ocho de la noche nadie puede entrar” comenta.
En los cuartos de 16 metros cuadrados los inquilinos tiene un equipamiento de una cama, una cocina pequeña y un televisor.
“Más allá de hablar de dimensiones métricas, ideales de una vivienda social en centros históricos, sería importante pensar en las características y perfil del inquilino: Son personas económicamente activas, comerciantes creativos e innovadores, inversionistas modestos que mueven la economía local, con enormes habilidades que se ven limitadas por su carencia de dinero” añade Blanco.