Between 2015 and 2020, the average price per square meter in El Zonte was $34.33, based on a sample of 50 sales reviewed by El Faro. But between 2021 and 2024, that figure was $80.61, representing an increase of 134.80% since the approval of the Bitcoin Law. In six luxury projects offered in January 2025, the price can reach $1,058.57 per square meter. El Faro chose 15 people for this sample who have registered commercial companies dedicated to bitcoin in the Trade Registry. They tracked public documents in the property registry. The result is a mapping of the real estate market on the coast of La Libertad.
El Faro reviewed the sales of 50 properties registered in the Real Estate and Mortgage Registry, incorporation documents of 20 companies, official cartographic records, and listings of properties on three websites dedicated to real estate sales.
Both the government and a group of private entrepreneurs promote El Zonte with the label of Bitcoin Beach, a tourist attraction for cryptocurrency enthusiasts and the focal point of new residential constructions on the Salvadoran coast.
Bitcoin Beach is a project born in 2019. Mike Peterson, a Californian surfer, claims he received an anonymous Bitcoin donation to carry out projects in the community. When the Covid-19 pandemic paralyzed the economy, Bitcoin Beach became popular by making regular bitcoin donations to families in El Zonte. To encourage students to stay in virtual schools, they gave out $10 every week. This initial boost to the circulation of Bitcoin prompted several establishments to accept it as payment, a year before the government of Nayib Bukele declared Bitcoin as legal tender, even though in practice most Salvadorans exclusively use the US dollar.
Bitcoin Beach claims to be creating a “sustainable Bitcoin economic ecosystem” on the Salvadoran coast, aiming to “realize the true potential of Bitcoin and to ensure that those excluded from the banking system are the main beneficiaries.”
However, the development model in El Zonte continues to involve the exclusion of people, especially those with limited resources. A MalaYerba investigation revealed that 25 families who have lived in El Zonte for 30 years will be evicted for the construction of a government project: Bitcoin Beach Club de Playa.
And the creators of Bitcoin Beach are driving the real estate boom in the area. Peterson owns 14 properties in El Zonte, acquired for 1.2 million dollars. He also founded the company Grupo Bitcoin Beach S.A. de C.V.
Román Martínez Centeno, another founder of Bitcoin Beach, owns ten properties in El Zonte, all acquired after the approval of the Bitcoin Law in June 2021. The properties have a total price of 1.1 million dollars. Martínez founded the company Onda Real Estate, dedicated to real estate sales, and also holds the position of president director of Volcano Investment, a company in which the main shareholder is Italian Giancarlo Devasini, one of the most influential players in the global cryptocurrency market, according to the Financial Times.
Devasini is behind Tether, a type of cryptocurrency called a “stablecoin,” facilitating cryptocurrency operations worldwide. Although far from El Zonte, El Faro found that both Devasini and Paolo Ardoino, the current CEO of Tether, bought houses in El Salvador in 2024.
The sample provides some indicators of the real estate boom in El Zonte.
“El Zonte is the Malibu of El Salvador,” said Martínez in the October 19 episode of the podcast Bitcoin Beach Live, hosted by Peterson. Joining them was Alexandra Dianne Cross, a U.S. citizen, a partner of Martínez Centeno in the real estate company Onda Real Estate and in two other companies: GL Group and Volcano Investment. Cross owns eight properties in El Zonte, seven of them shared with Martínez.
In 12 examples available online, the average price of properties currently offered on sites like Crypto Real Estate, Good Life El Salvador, and El Salvador Surf Real Estate, in the beaches of La Libertad is $1,055.96 per square meter. In six properties offered in El Zonte, the average price per square meter is $1,058.57.
How much would it cost you to buy a beach house?
Projects like Zonset are offered with apartments starting at $300,000 and Loft Sunset View, with prices starting at $363,000 or Brisas de Surf City, with prices starting at $320,000.
There are even higher prices. The El Salvador Surf Real Estate website recently announced the sale of Cerromar El Sunzal, a 790-square-meter property with five bedrooms and six bathrooms for 850,000 dollars.
The New Owners of El Zonte
The canton of El Zonte attracted tourists and surfers, but its infrastructure consisted of restaurants, beach shacks, and dirt roads. It was paved in 2023, shortly before the visit of some Miss Universe contestants.
Now, “El Zonte is probably the most expensive city in all of El Salvador,” according to Alexandra Cross. “I ask my clients: what’s your maximum budget? If they say $300,000 and want a beachfront property, we’ll look in areas outside of El Zonte, to be realistic. To be beachfront in El Zonte, the price is at least a million dollars, if you can find anything, because there’s nothing for sale,” she said in the podcast Bitcoin Beach Live.
Cross, who promotes her real estate business under the name Good Life El Salvador, listed some of the reasons: “it is the zero zone of Bitcoin Beach and the Bitcoin circular economy. Those intangibles are very important.” And Peterson added: “there’s also a lot of natural beauty, good waves, it’s like the complete package.”
Tether Owners Bought Houses in El Salvador
Giancarlo Devasini and Paolo Ardoino, two senior executives of the cryptocurrency giant Tether, bought properties in La Libertad in 2024. Ardoino went a step further: the public purchase deed reveals that he also acquired Salvadoran citizenship.
Tether is probably the largest cryptocurrency company in the world. Its market capitalization is estimated at 137,000 million dollars, making it larger than Uber, CitiGroup, or Nike.
The Italian businessman Devasini is, according to US court documents, one of the ultimate beneficiaries of a web of companies (seven in the British Virgin Islands, one in Kazakhstan, and one in Hong Kong) that control Tether. Devasini has a fortune of 8.25 billion dollars, according to the Bloomberg Billionaires Index. According to the Wall Street Journal, Devasini divides his time between homes in the Bahamas, the French Riviera, and the Swiss Alps. The same publication says Devasini met in El Salvador with Howard Lutnick, Donald Trump’s pick for the next Secretary of Commerce.
On March 6, 2024, Devasini bought a house of 2,007.28 square meters on Tecana street, in the Santa Elena Urbanization. The price was 2 million dollars. Devasini bought that house with Valentina Picozzi, a Bitcoin artist who designed a giant mural with Bukele’s face in the Zacamil neighborhood. Devasini and Picozzi own 50% of the property each.
Picozzi also became a Salvadoran citizen, according to the deed listing a unique identity document. Devasini presented his Italian passport.
The seller of the property was the company Alpha, Betta, Kappa Inversiones. They received payment in an account of Rama Holdings Financial Inc, at Citibank N.A. in New York.
The company made a considerable profit on the Santa Elena house. On March 28, 2012, Banco Industrial granted a mortgage on the property to Rafael Federico Castellanos Calderón for 800,000 dollars, for a 10-year term. The term was extended by five more years on July 15, 2015. On March 11, 2020, Castellanos sold the property for $400,000 along with the mortgage to the company Alpha, Betta, Kappa Inversiones S.A. de C.V.
This means the Santa Elena house doubled in value between 2012 and 2024.
Tether CEO Moves to El Encanto
On February 11, 2024, Paolo Ardoino posted a photo of a table with an ocean view and captioned it: “a new home.” He later clarified that he was referring to El Salvador. Five months later, Ardoino bought two plots totaling 1,569.93 square meters at Villanueva Golf Country Club Condominium, a residential community known as El Encanto, in the San José Villanueva district, next to the road leading to Puerto de La Libertad.
Ardoino was the chief technology officer of Bitfinex Securities, the company that controls Tether. In December 2021, Ardoino gave an interview to El Faro to discuss the commercial plan for bitcoin bonds, which the Government of El Salvador offered to finance the construction of Bitcoin City. Three years later, the bonds never reached the market, and Bitcoin City is not built. But Ardoino, who became Tether’s CEO in December 2023, has remained involved with Bukele’s administration.
On July 31, 2024, Ardoino bought the properties in El Encanto, along with Claudia Lagorio, Tether’s chief operating officer. Both Ardoino and Lagorio became Salvadoran citizens and have DUI, according to the public purchase deed.
The Salvadoran government launched a program to grant Salvadoran citizenship to those who invested one million dollars in Bitcoin, but by August of last year, the General Directorate of Migration said it had not issued any, according to a publication by Diario El Mundo.
The price of the properties in El Encanto was 1.7 million dollars. They were also paid to a Citibank N.A. account in New York, this time in the name of AV Securities Inc.
The seller was Juan Carlos Zighelboim. Like Devasini’s property in Santa Elena, Zighelboim made a good deal on the sale. Zighelboim, a U.S. citizen, paid a total of 340,856.76 dollars for the two plots in two purchases, the first on December 27, 2013, and the second on October 2, 2015.
Nine years later, he sold them for approximately five times the original value.
Tether’s Business in El Salvador
In addition to his executives’ residences, Giancarlo Devasini has registered 15 companies in El Salvador. 11 of those 15 companies are domiciled at the same address: Office 6, level 11, World Trade Center, San Salvador. The law firm Dentons Muñoz operates at that address. Ten of them were registered in the Trade Registry between February and June 2024.
An investigation by Factum revealed some operations of these companies (Inversiones Odomin, GCH Hospitality, and GSV Hospitality) in the purchase of properties in the Historic Center of San Salvador.
What is Tether’s business? Tether is a “stablecoin.” This means that, unlike Bitcoin, whose price fluctuates daily, each Tether has a fixed value of one dollar because the company holds one dollar for every Tether in circulation. That’s the theory.
“Tether is the poker chip in the cryptocurrency casino,” explains the book Easy Money (Harry N. Abrams, 2023). “Imagine you’re a buyer or bettor on a crypto exchange and want to switch one cryptocurrency for another. Instead of withdrawing money to some physical currency (dollars, euros, yuan), people who want to keep their money in the crypto system but avoid market volatility choose stablecoins like Tether,” explain the authors Ben McKenzie and Jacob Silverman.
Tether’s security depends on its reserves. Its critics point to the lack of a comprehensive audit of the company, and its operations have been questioned by various authorities. In October 2024, the Wall Street Journal reported that the New York Attorney General’s Office and the Treasury Department are investigating the company for possible violations of rules on money laundering and operations with actors sanctioned by the United States. In response, Tether said in a statement that it is unaware of any investigation and that it collaborates extensively with authorities to get rid of the bad actors who abuse Tether and other cryptocurrencies.
The company has already been investigated. For example, Bitfinex and Tether do not have an operating license in the State of New York. “Bitfinex and Tether misled clients and the market by overstating their reserves, hiding approximately 850 million dollars in losses globally,” according to the New York Attorney General. In December, a regulatory law that took effect has restricted the exchange of Tether in the European Union.
El Faro: https://elfaro.net/criptopropiedades-el-zonte/
Bitcoiners: los nuevos dueños de El Zonte
Entre 2015 y 2020, el precio promedio del metro cuadrado en El Zonte era de $34.33, en una muestra de 50 compraventas revisadas por El Faro. Pero entre 2021 y 2024, esa cifra fue de $80.61, lo que supone un aumento del 134.80 % desde la aprobación de la Ley Bitcoin. En seis proyectos de lujo ofertados en enero de 2025, el precio puede llegar a $1,058.57 por metro cuadrado.
El Faro eligió para esta muestra a 15 personas que han inscrito sociedades comerciales dedicadas al bitcoin en el Registro de Comercio. De ellas se hizo un rastreo de documentos públicos en el registro de la propiedad. El resultado es un mapeo del mercado inmobiliario en la costa de La Libertad.
El Faro revisó las compraventas de 50 inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, documentos de constitución de 20 compañías, registros cartográficos oficiales y listados de propiedades en tres páginas web dedicadas a la venta de bienes raíces.
Tanto el gobierno como un grupo de empresarios privados promocionan El Zonte con la etiqueta de Bitcoin Beach, una atracción turística para los entusiastas de las criptomonedas y el punto focal de nuevas construcciones residenciales en el litoral salvadoreño.
Bitcoin Beach es un proyecto nacido en 2019. Mike Peterson, un surfista californiano, asegura que recibió una donación anónima de Bitcoin para realizar proyectos en la comunidad. Cuando la pandemia por Covid-19 paralizó la economía, Bitcoin Beach se popularizó al hacer donaciones regulares de bitcoin a las familias de El Zonte. Para estimular la permanencia de los jóvenes en las escuelas virtuales, entregaron $10 cada semana. Ese impulso inicial a la circulación de Bitcoin alentó a varios establecimientos a aceptarlo como pago, un año antes de que el Gobierno de Nayib Bukele decretara Bitcoin como moneda de circulación legal, aunque en la práctica la mayoría de los salvadoreños utiliza exclusivamente el dólar estadounidense.
En Bitcoin Beach se dice estar creando un “ecosistema económico sostenible de Bitcoin” en la costa salvadoreña, cuyo objetivo es “que el verdadero potencial de Bitcoin se realice y que los que han sido excluidos del sistema bancario sean los principales beneficiarios”.
Sin embargo, el modelo de desarrollo en El Zonte sigue implicando la exclusión de personas, especialmente de escasos recursos. Una investigación de MalaYerba reveló que 25 familias que han vivido en El Zonte desde hace 30 años serán desalojadas por la construcción de un proyecto gubernamental: Bitcoin Beach Club de Playa.
Y los creadores de Bitcoin Beach impulsan el boom inmobiliario en la zona. Peterson es dueño de 14 propiedades en El Zonte, adquiridas por 1.2 millones de dólares. Además fundó la empresa Grupo Bitcoin Beach S.A. de C.V.
Román Martínez Centeno, otro de los fundadores de Bitcoin Beach, tiene diez propiedades en El Zonte, todas adquiridas después de la aprobación de la Ley Bitcoin en junio de 2021. Los inmuebles tienen un precio total de 1.1 millones de dólares. Martínez fundó la empresa Onda Real Estate, dedicada a la venta de bienes raíces, y ocupa también el cargo de director presidente de Volcano Investment, una sociedad en la que el principal accionista es el italiano Giancarlo Devasini, uno de los jugadores más influyentes del mercado global de las criptomonedas, según el Financial Times.
Devasini está detrás de Tether, un tipo de criptomoneda llamada “moneda estable”, que facilita las operaciones de criptomonedas a nivel mundial. Aunque lejos de El Zonte, El Faro encontró que tanto Devasini como Paolo Ardoino, el actual CEO de Tether, compraron casas en El Salvador en 2024.
La muestra permite algunos indicadores del boom inmobiliario en El Zonte.
“El Zonte es el Malibú de El Salvador”, dijo Martínez en el episodio del 19 de octubre del pódcast Bitcoin Beach Live, en el que Peterson fue el anfitrión. Se unió a ellos Alexandra Dianne Cross, una ciudadana estadounidense, socia de Martínez Centeno en la empresa inmobiliaria Onda Real Estate y en otras dos sociedades: GL Group y Volcano Investment. Cross es propietaria de ocho inmuebles en El Zonte, siete de ellos compartidos con Martínez.
En 12 ejemplos, disponibles en línea, el precio promedio de propiedades que se ofertan hoy en día, en páginas como Crypto Real Estate, Good Life El Salvador y El Salvador Surf Real Estate, las playas de La Libertad es de $1,055.96 por metro cuadrado. En seis propiedades ofertadas en El Zonte, el precio promedio del metro cuadrado es de $1,058.57.
¿Cuánto te costaría comprar una casa de playa?
‘Proyectos como Zonset se ofertan con apartamentos cuyo precio empieza en $300,000 y Loft Sunset View, con precios desde $363,000 o Brisas de Surf City, con precios desde $320,000.
Hay incluso precios más altos. El sitio web El Salvador Surf Real Estate anunció recientemente la venta de Cerromar El Sunzal, una propiedad de 790 metros cuadrados con cinco habitaciones y seis baños por 850,000 dólares.
Los nuevos dueños de El Zonte
El cantón El Zonte atraía turistas y surfistas, pero su infraestructura era de restaurantes, ranchos de playa y calles de tierra. Se pavimentó en 2023, poco antes de la visita de algunas concursantes del certamen Miss Universo.
Ahora, “El Zonte es probablemente la ciudad más cara de todo El Salvador”, según Alexandra Cross. “Le pregunto a mis clientes: ¿cuál es tu presupuesto máximo? Si me dicen 300,000 dólares y quiero una propiedad frente a la playa, vamos a buscar en áreas fuera de El Zonte, para ser realistas. Para estar frente a la playa en El Zonte, el precio es mínimo un millón de dólares, si se encuentra algo, porque no hay nada a la venta”, dijo en el pódcast Bitcoin Beach Live.
Cross, que promueve su negocio inmobiliario con el nombre Good Life El Salvador, enlistó algunas de las razones: “es la zona cero de Bitcoin Beach y de la economía circular de Bitcoin. Esos intangibles son muy importantes”. Y Peterson complementó: “además hay mucha belleza natural, buenas olas, es como el paquete completo”.
Los dueños de Tether compraron casas en El Salvador
Giancarlo Devasini y Paolo Ardoino, dos de los más altos ejecutivos del gigante de criptomonedas Tether, compraron inmuebles en La Libertad en 2024. Ardoino fue un paso más allá: la escritura pública de compraventa revela que también adquirió la nacionalidad salvadoreña.
Tether es, quizá, la mayor empresa de criptomonedas del mundo. Se estima que su capitalización de mercado es de 137,000 millones de dólares, lo que la hace mayor que Uber, CitiGroup o Nike.
El empresario italiano Devasini es, según documentos judiciales en Estados Unidos, uno de los beneficiarios finales de un entramado de empresas (siete en Islas Vírgenes Británicas, una en Kazajistán y una en Hong Kong) que controlan Tether. Devasini tiene una fortuna de 8.25 mil millones de dólares, según el Índice de Billonarios de Bloomberg. Según el Wall Street Journal, Devasini divide su tiempo entre casas en Bahamas, la Riviera Francesa y los Alpes Suizos. La misma publicación dice que Devasini se reunió en El Salvador con Howard Lutnick, la elección de Donald Trump como el próximo Secretario de Comercio.
El 6 de marzo de 2024, Devasini compró una casa de 2,007.28 metros cuadrados en la calle Tecana, de la Urbanización Santa Elena. El precio fue de 2 millones de dólares. Devasini compró esa casa junto con Valentina Picozzi, una artista de Bitcoin que diseñó un mural gigante con el rostro de Bukele en la colonia Zacamil. Devasini y Picozzi son dueños del 50 % cada uno de la propiedad.
Picozzi también se nacionalizó salvadoreña, según la escritura que enlista un documento único de identidad. Devasini presentó su pasaporte italiano.
El vendedor del inmueble fue la sociedad Alpha, Betta, Kappa Inversiones. Recibieron el pago en una cuenta de Rama Holdings Financial Inc, en el banco Citibank N.A. en Nueva York.
La sociedad obtuvo una ganancia considerable de la casa en Santa Elena. El 28 de marzo de 2012, el Banco Industrial otorgó una hipoteca de la propiedad a Rafael Federico Castellanos Calderón por 800,000 dólares, para un plazo de 10 años. El plazo se amplió cinco años más el 15 de julio de 2015. El 11 de marzo de 2020, Castellanos vendió la propiedad por $400,000 junto con el gravamen hipotecario a la sociedad Alpha, Betta, Kappa Inversiones S.A. de C.V.
Eso significa que la casa de Santa Elena duplicó su valor entre 2012 y 2024.
El CEO de Tether se muda a El Encanto
El 11 de febrero de 2024, Paolo Ardoino publicó una foto de una mesa con vista al océano y la acompañó con la frase: “un nuevo hogar”. Luego aclaró que se refería a El Salvador. Cinco meses después, Ardoino compró dos terrenos de un total de 1,569.93 metros cuadrados en Condominio Villanueva Golf Country Club, una residencial conocida como El Encanto, en el distrito de San José Villanueva, a un costado de la carretera que conduce al Puerto de La Libertad.
Ardoino fue jefe de tecnología de Bitfinex Securities, la empresa que controla Tether. En diciembre de 2021, Ardoino dio una entrevista a El Faro para discutir el plan de comercialización de los bonos bitcoin, que el Gobierno de El Salvador ofreció para financiar la construcción de Bitcoin City. Tres años más tarde, los bonos nunca salieron al mercado y Bitcoin City no está construida. Pero Ardoino, quien se convirtió en CEO de Tether en diciembre de 2023, ha seguido involucrado con la gestión de Bukele.
El 31 de julio de 2024, Ardoino compró los inmuebles de El Encanto, junto con Claudia Lagorio, directora de operaciones de Tether. Tanto Ardoino como Lagorio se nacionalizaron salvadoreños y tienen DUI, según la escritura pública de la compraventa.
El Gobierno salvadoreño lanzó un programa para dar ciudadanía salvadoreña a quienes invirtieran un millón de dólares en Bitcoin, pero hasta agosto del año pasado, la Dirección General de Migración dijo no haber emitido ninguno, según una publicación de Diario El Mundo.
El precio de las propiedades en El Encanto fue de 1.7 millones de dólares. También se pagaron a una cuenta bancaria de Citibank N.A. de Nueva York, esta vez a nombre de AV Securities Inc.
El vendedor fue Juan Carlos Zighelboim. Tal como en el caso de la propiedad de Devasini en Santa Elena, Zighelboim obtuvo un buen negocio en la venta. Zighelboim, estadounidense, pagó en total 340,856.76 dólares por los dos terrenos en dos compraventas, la primera el 27 diciembre de 2013 y la segunda el 2 de octubre de 2015.
Nueve años después, las vendió por aproximadamente cinco veces el valor original.
Los negocios de Tether en El Salvador
Además del domicilio de sus altos ejecutivos, Giancarlo Devasini ha inscrito 15 empresas en El Salvador. 11 de esas 15 empresas están domiciliadas en la misma dirección: Oficina 6, nivel 11, World Trade Center, San Salvador. En esa dirección opera el bufete jurídico Dentons Muñoz. Y diez de ellas fueron inscritas en el Registro de Comercio entre febrero y junio de 2024.
Una investigación de Factum reveló operaciones de algunas de esas empresas (Inversiones Odomin, GCH Hospitality y GSV Hospitality) en la compra de inmuebles en el Centro Histórico de San Salvador.
¿Cuál es el negocio de Tether? Tether es una “moneda estable”. Eso significa que, a diferencia de Bitcoin cuyo precio fluctúa a diario, cada Tether tiene un valor fijo de un dólar porque la compañía tiene un dólar por cada Tether en circulación. Esa es la teoría.
“Los Tether son las fichas de póker en el casino de las criptomonedas”, explica el libro Easy Money (Harry N. Abrams, 2023). “Imagina que eres un comprador o apostador en uno de los intercambios de cripto y quieres cambiar una criptomoneda por otra. En vez de retirar dinero hacia alguna moneda física (dólares, euros, yuanes),las personas que quieren mantener su dinero en el sistema cripto pero no exponerse a la volatilidad del mercado eligen monedas estables como Tether”, explican los autores Ben Mckenzie y Jacob Silverman.
La seguridad de Tether depende de sus reservas. Sus críticos señalan la falta de una auditoría completa de la empresa y sus operaciones han sido cuestionadas por distintas autoridades. En octubre de 2024, el Wall Street Journal reportó que la Fiscalía de Nueva York y el Departamento de Tesoro están investigando a la empresa por posibles violaciones de reglas sobre lavado de dinero y de operaciones con actores sancionados por Estados Unidos. En respuesta, Tether dijo en un comunicado que no está al tanto de ninguna investigación y que colabora ampliamente con las autoridades para acabar con los malos actores que abusan de tether y otras criptomonedas.
La empresa ya ha sido investigada. Por ejemplo, Bitfinex y Tether no tienen licencia de operación en el Estado de Nueva York. “Bitfinex y Tether engañaron a los clientes y al mercado al exagerar las reservas, ocultando aproximadamente 850 millones de dólares en pérdidas en todo el mundo”, según la Fiscalía de Nueva York. En diciembre, una ley regulatoria que entró en vigencia ha restringido el intercambio de Tether en la Unión Europea.