A gray mass rises in front of the sea while dozens of workers move amidst the unfinished structure. The sounds of drilling machines, hammering against concrete, and shouted instructions fill the air. This will be the private residential complex Oceana, facing the Pacific Ocean, with 61 apartments. About 2,000 meters away, at kilometer 65.5, is another new project: Laguna Beach, an exclusive private residential complex with 18 apartments. These projects share the Guerrero name.

Oceana and Laguna Beach are two of the 15 projects the Guerrero family’s companies have developed over the past six years in various areas of the country, but mainly in Nuevo Cuscatlán and La Libertad. Their financial reports showcase the prosperity of their projects and financial assets in the last five-year span, during Nayib Bukele’s administration.

This business consortium has enjoyed the trust of Bukele’s government. In the last six years, three of the Guerrero companies have sought environmental viability for 10 projects: for five of these, the government did not require environmental impact studies despite their location in recharge zones or conservation areas. Some of these companies even plan to build more structures than those approved by the Ministry of Environment and Natural Resources (MARN). Furthermore, the government has granted them financial incentives: at least two of these companies benefited from soft loans from state banks, despite not meeting the conditions. Various government institutions are their clients in real estate projects, such as the Century Tower, which houses government offices.

Carlos Alberto Guerrero Contreras is a low-profile businessman, despite serving as the sole administrator and legal representative of at least four companies in the consortium. While public attention to his business activities has focused on projects around Lake Coatepeque, where he operates the well-known Cardedeu hotel, his companies have developed or are in the process of developing projects involving the construction of over 1,200 housing units in exclusive areas in La Libertad, San Salvador, and La Paz.

Grupo Red y Desarrollo Inmobiliario, Corporación Polaris, Cardedeu, Inmueblesal, and Inmuebles are the family’s companies engaged in real estate development. And although the prosperity is most noticeable in the past five years, the business dealings between the Guerreros and the president’s circle date back much further: they are building 520 luxury apartments on a plot in Nuevo Cuscatlán, which they purchased from a company linked to President Bukele and the President of the Legislative Assembly, Ernesto Castro.

Less Land, Fewer Trees, Less Water

The projects developed by the Guerrero family companies, whose apartments are marketed for over $100,000, have potential environmental impacts of significance: these have been described by the Ministry of Environment and Natural Resources (MARN) itself in resolutions granting viability to the constructions and in some environmental impact studies (EIA). Some of these impacts relate to their location in recharge zones.

Revista Factum found documentation in the Environmental Evaluation System (SEA) of the MARN for 16 projects related to the Guerrero family companies. Thirteen received a viability resolution, for two no documents are available, and one was abandoned by the owner during the process. Of the 13 authorized as viable, eight are in recharge zones.

These eight projects are at various stages of development and have been registered under the following names: Torre Las Américas; Condominio Portal Citalá; Park City Zaragoza; Arenera Cangrejera, Condominio Altivo, Condominio Alturas 900 y La Estación; and Cardedeu Apartotel Frontlake.

The review of this documentation included environmental viability resolutions, the geographical location of the projects, environmental impact studies, and environmental audits. All documents are available for consultation.

Corporación Polaris did not have to present an environmental impact study to build the Laguna Beach condominium on Costa del Sol. The resolution NFA1092-2021 of January 11, 2022, with which MARN approved the viability of the project, outlines that there was no vegetation in the area that would be affected; and it granted a “mild” impact category, which is the intermediate value according to the Categorization of Environmental Works or Projects document.

Laguna Beach earned a viability seal, even though MARN identifies the area as susceptible to flooding due to its seaside location; and although it is part of a conservation area, a Protected Natural Area, and a Ramsar site (wetland of international importance) given its proximity to less than 300 meters from the Estero de Jaltepeque.

In contrast, MARN determined that Oceana, developed by Inmueblesal and Itat, a Guerrero family joint venture with another company, had to present an environmental impact study after being categorized as a project with moderate to high impact. A July 2020 resolution details the study and its categorization. The distance between the two constructions is short, but according to environmental evaluation data, Oceana is not within the Estero de Jaltepeque conservation area. The project involves waterproofing 10,500 square meters of soil, meaning covering in cement and the prevention of rainwater infiltration, and felling 70 trees, though of small stature, according to the EIA.

Inmueblesal, according to this document, had been fighting to execute the project since 2014 but only obtained final authorizations from the municipality and MARN in 2018 and 2019. The EIA adds that the San Luis La Herradura municipal office classified the area as “high-density residential,” although this classification did not imply the existence of a basic urban area plan from the municipality: potable water pipelines and sewage.

Oceana and Laguna Beach, as well as dozens of luxury ranches and estates on Costa del Sol, rely on well extraction to supply water. Both projects, according to official documents, committed to building treatment plants for black and gray waters, which, in the case of Oceana, they specify will be used for irrigation once treated.

The construction of the Oceana apartment building, along with other infrastructures in the area, has been possible due to a change of criterion by the Planning and Land Management Office of the La Paz (OPLAGEST) region, which in 2015 decided to eliminate the prohibition of building structures exceeding three levels in height, as long as they committed to maintaining gardens.

Although both Oceana and Laguna Beach share the same challenges of the area, such as being highly susceptible to flooding or lacking sewage services; in the case of Oceana, being a vertical and much heavier structure, the soil study determined that concrete piles of at least 12 meters deep were necessary for stability.

This magazine requested interviews with members of the Guerrero family, as well as with the Ministry of Environment and other stakeholders. None responded to these requests. A letter with questions about the different projects was also sent to the consortium, but no response was received.

Business with the Bukele Circle

Corporación Polaris is currently constructing Park City on a property in Nuevo Cuscatlán, which it bought for $1.2 million from a company linked to President Nayib Bukele and the President of the Legislative Assembly, Ernesto Castro Aldana. It consists of four buildings with 520 apartments, with prices starting at $132,000.

The project involves waterproofing 12,401 square meters of soil and the felling of 293 trees, twelve of which belong to species that are threatened or endangered in the country. Part of it will be built over a maximum protection zone, and its development, according to project documents, involves moving the axis of a stream located less than 50 meters from the construction. Despite this, MARN rated the potential environmental impact of the project as “mild,” which allowed the company not to present an Environmental Impact Study.

According to the MARN document “Environmental Zoning and Land Uses for the Municipality of Nuevo Cuscatlán,” maximum protection zones in this municipality are those “where forest cover, both forests and agroecosystems, must be conserved, primarily for soil protection, recharge maintenance, and risk reduction.”

Though the construction is taking place in Nuevo Cuscatlán, Polaris plans to supply water to future tenants with resources from Antiguo Cuscatlán.

Polaris bought the land on September 20, 2022, from Mov-I, S.A de C.V., a company managed at different times by Ernesto Castro Aldana. Other journalistic investigations associate the company with President Nayib Bukele, since it even paid his credit card in the past.

Mov-I was incorporated in 2011 with a broad objective: from producing and distributing video films to buying and selling real estate. Claudia Juana Rodríguez de Guevara, the current head of the National Directorate of Municipal Works and former presidential appointee, is among its founding shareholders.

Between 2013 and 2018, Castro Aldana served as sole administrator. He resumed this position on October 3, 2022, two weeks after the Nuevo Cuscatlán land sale. Although Castro Aldana did not sign the sale, he was responsible for depositing the funds into Mov-I’s accounts. However, it is difficult to track this detail: Mov-I has not updated its financial statements since 2014, breaching a requirement of the Commercial Code and maintaining opacity regarding how it generates income to buy and sell land.

Mov-I had acquired the land in September 2013 for $640,029.25. This transaction was signed by Manuel Ernesto Aguilar Flores, the current head of the General Superintendency of Electricity and Telecommunications (SIGET), who at that time served as the company’s legal representative.

In February 2015, when Castro Aldana was a secretary and Bukele’s private adviser, the then-mayor of Nuevo Cuscatlán obtained a $200,000 loan against the property with an elderly woman from the western part of the country. The guarantor and co-debtor in the operation was Castro Aldana’s boss, President Nayib Bukele.

By August 29, 2017, the Commercial Registry had registered a preventive annotation on the land: it was a credit to pay the outstanding debt. The loaning institution was the Sonsonate Credit Union to the benefit of Obermet, S.A. de C.V., one of the most recognized companies of the Bukele family dedicated to advertising. The amount was $400,000.

Business documents detail that Mov-I constituted an open mortgage on the same property and with the same credit institution, for up to $400,000. This loan was officially recorded as canceled until December 7, 2022, three months after Polaris had purchased the land.

On that exact same date, according to an SEA document by MARN, the Nuevo Cuscatlán Municipality approved the project’s feasibility regarding the site rating, its building line, and rainwater drainage plan. Five days later, on December 12, 2022, Polaris requested the construction’s feasibility from MARN.

Revista Factum visited the last registered office address for the company Mov-I in the Commercial Registry, in October 2022, located in the Sisa Financial Center, Santa Tecla. The location houses another company, and they have not heard of Mov-I.

The good fortune for the Guerrero’s project in Nuevo Cuscatlán, or its developer, did not end there. According to Property Registry data, Polaris obtained a mortgage loan for this property on June 12, 2023, amounting to $1,450,000, which is higher than what they paid for it. The loan was from Banco Hipotecario, a state bank.

Point 9 of the General Credit Policies of Banco Hipotecario states that “loans for the following economic activities or purposes are inadmissible: a) Housing or commercial construction projects for sale or rent, except for authorized projects by the Fondo Social para la Vivienda.”

Hipotecario’s Policies for the Construction Sector reiterate that non-social interest projects will not be financed. “Shopping centers, non-social interest housing will not be financed. The maximum sale price for social interest housing is set at $28,500,” the document states, emphasizing that projects whose dwellings exceed that value will not be funded. Polaris is advertising apartments in Park City at a presale price of $132,000.

Polaris sought the project’s feasibility from the Ministry of the Environment in 2022, more than six months before Banco Hipotecario approved the loan. This means that documents existed in other public institutions showing that Polaris intended to create a private residential area on that land.

Building with Advantages

In 2019, Polaris had five active real estate projects. One of these was Century Tower, where they rented offices to at least five government agencies, according to their 2019 financial statement. Four years later, Polaris—or Haus, as it is now called—doubled its projects, registering 12. One of them is Laguna Beach, and another is listed as “Ecoparque Merliot Development,” which corresponds to the name of another company linked to the Guerrero family.

Except for Inmuebles S.A. de C.V., the family’s oldest company, the other companies acknowledge some form of financial connection with each other in their statements, such as outstanding debts or credits between Corporación Polaris, Grupo Red y Desarrollo Inmobiliario, Brightmedia, and Cardedeu.

One example of this is the newly inaugurated Cardedeu hotel in San Salvador’s Historic Center, across from the National Palace. Although the business carries a brand associated with tourism projects and social events, the property was acquired through Grupo Red y Desarrollo Inmobiliario for $2.4 million on December 22, 2023. Factum contacted the property’s seller, who confirmed the transaction and stated that it was conducted amicably.

On the same date of purchase, the last working day for state institutions, the Banco de Desarrollo de El Salvador (BANDESAL), a state bank, granted a $1.8 million mortgage on this property to the company. The document notes that the Bank’s Board decision to approve the mortgage was on the same date: December 22, 2023. Grupo Red y Desarrollo Inmobiliario’s financial statement for this year notes that the loan involves paying only interest for one year. This means it’s a publicly funded project but will be accessible only to a few.

BANDESAL’s funds are not the only state resources that Guerrero companies have received. According to their financial statements, as of 2022, they received approximately $7.1 million in loans from the Banco Hipotecario. The documents do not specify what justification the companies provided to access these funds.

Commercial documents record that in 2021, Polaris received a $75,000 loan from the Fideicomiso de Recuperación de la Empresa Salvadoreña (FIREMPRESA), a program of fast-track, soft loans announced in 2020, focusing on businesses affected by the Covid-19 pandemic.

Cardedeu, another Guerrero Contreras company, reports a similar loan in its financial statement, detailing a debt of $19,344.98 to “Banco Hipotecario (Covid-19 Line).”

The Guerreros have also secured funds from the Salvadoran state as suppliers. Polaris lists among its customers the Attorney General’s Office, the Ministry of Tourism (Mitur), the Salvadoran Tourism Corporation (Corsatur), the Ministry of Economy (Minec), the Ministry of Health (Minsal), and the President’s Office, totaling $255,000 according to their 2022 financial statement.

Mitur, Corsatur, Minsal, and Minec have offices in the Century Tower building, located in the San Benito neighborhood, right in San Salvador’s Zona Rosa. However, the financial statements do not clarify which offices linked to the President’s office are located in Polaris’s property.

Century Tower also houses the offices of Chivo Wallet, the state cryptocurrency wallet funded with public money. At one of the highest levels of the structure is the workplace of Andrés Guzmán Caballero, Presidential Commissioner for Human Rights and Freedom of Expression.

The Most Well-Known Business

Cardedeu Apartotel Frontlake is one of at least four businesses run by Guerrero Contreras companies in Lake Coatepeque, in El Congo, Santa Ana department. According to documents available from the Ministry of Environment, the company Cardedeu committed to follow low-intensity tourism guidelines and construct a maximum of 10 rooms, a parameter allowed according to the zoning where the plot is located, as per MARN’s categorization. However, on their official website, they advertise 39 rooms, which is 19 more than what they promised to build.

These parameters are noted in the Environmental Zoning and Land Use Decree for the Lake Coatepeque Basin, where conservation is a priority, and construction is conditioned.

The reason for following these guidelines is the project’s location: it sits within a maximum conservation area, within a Biosphere Reserve, and is located in a high recharge zone. MARN’s viability resolution details that the project initially received a moderate to high impact category, but the overall analysis met the minimum requirements to be considered of mild impact, and thus Cardedeu was exempted from the environmental impact study and the Environmental Management Plan. The documentation does not provide dates for this change in classification.

MARN had already warned of non-compliance during a site visit while the project was under construction. In the resolution of July 23, 2021, the Environment Ministry noted in writing that Cardedeu was not complying with the disposal of solid waste and wastewater: workers did not even have portable sanitation facilities, and the company had not yet presented a plan for managing rainwater runoff. But none of this prompted the Environment Ministry to halt the work.

The Ministry carried out a second follow-up visit and project audit due to a modification requested by Cardedeu, stated in resolution MARN-NFA523-2019-MOD-150-2022, dated December 2022. In the document, Guerrero Contreras asked MARN to authorize an expansion of the impermeable area. The institution authorized the expansion without requiring an environmental impact study, establishing that this was the only permitted change. MARN technicians conducted an audit in which they did not report an increase in rooms as the project had already been completed.

No other publicly accessible document under the project’s name contains an authorization for an increase in rooms.

Their Other Projects

The project registered as “Torre Las Américas,” but currently known as Infinity Tower is another where MARN detected inconsistencies, according to SEA documents. The project is located in Condado Santa Elena, also in Nuevo Cuscatlán. The company registered the effect on seven trees and 12 shrubs. MARN verified that 92 trees and 370 shrubs were actually felled through historical images on Google Earth’s geographic analysis.

The construction, a building planned for seven levels, was categorized as mild impact, and therefore the Government did not request an impact study from the Guerreros. However, the company advertises this building as having 8 levels. MARN approved the company’s request to add an additional level in February 2020, despite previously beginning construction without the necessary permissions. Just two years earlier, in 2018, the Santa Tecla Environmental Court handled a case against it for starting work without environmental authorizations.

Two other constructions by the Guerrero family group note potential impacts on streams used for wastewater.

The first case refers to the project under the name “Condominio Portal Citalá,” in the Escalón neighborhood, which received a viability resolution NFA855-2018 in 2021. It was categorized as high impact and had to present an environmental impact study. A year later, a project modification request was filed with SEA, as Corporación Polaris acquired it on July 29, 2022. The authorization, along with the updated Environmental Management Plan, was approved in October 2023.

The modification did not involve any change in the project design, per available documents: 21 single-family homes spread over 7,000 square meters, with shared green areas and guard booths.

Yet, in its social media, Citalá Haus—formerly Portal Citalá—advertises it as an 11-level building, not the horizontal housing project authorized by MARN. Revista Factum verified that the location is in its initial construction phase.

According to the environmental impact study, being a project of only 21 homes, the discharge of sewage already exceeded the Office of Metropolitan Planning of San Salvador (OPAMSS)’s proposed benchmark, necessitating rainwater detention infrastructure before discharging into the Chanmico stream. This is one of the projects in a recharge zone.

The company Inmuebles is managing the other project with considerable impacts due to wastewater handling. This is the Condominio Altivo, under construction on Calle a Huizúcar, planned as a 12-level building with 120 residential units.

It was registered as “Condominio La Cima” and, per MARN’s VIGEA tool analysis, is located between two zones: built and conditioned built. For the latter, as stated in the same viability resolution, urban construction projects are not allowed. However, the institution analyzed the area as already being a continuous urban mass and found no damage to trees.

Inmuebles received its viability resolution in August 2021. The project resides in a recharge zone, with OPAMSS emphasizing the need to keep water discharges to a maximum of 110 liters per second, as the El Garrobo stream is already “exceeded” in capacity.

MARN issued a technical recommendation to the company: it should “evaluate” a geophysical study before beginning work to assess susceptibility to erosive processes in the area. The soils intended for the building have been classified as “potentially unstable,” given their sandy nature.

On December 20, 2022, MARN personnel conducted an audit visit and documented, including photos, that the works were temporarily halted. They noted runoff problems and cracks in the soil. At that time, Inmuebles had yet to present a plan for slopes.

The project continues, and several real estate portals are offering reservations for more than $230,000 per apartment.

An interview was requested with the Ministry of the Environment to discuss all considerations regarding the family’s companies, but no response was received.

Land of Opportunities

The construction sector was the fastest-growing in 2023, according to a publication by El Diario de Hoy. That year marked the highest growth in the last five years, reported by the Salvadoran Chamber of Construction (CASALCO), which notes a real estate boom focusing on vertical housing supply and a deficit in social interest housing, meaning those priced under $60,000.

Revista Factum analyzed public construction authorization figures granted by the Office of Metropolitan Planning of San Salvador (OPAMSS) between 2018 and 2023. This analysis considered 188 projects under “residential,” “commercial-residential,” and “commercial” categories that exceeded 1,000 square meters of construction.

Most were approved in San Salvador (99) and Antiguo Cuscatlán (26). Many involve vertical housing projects in high-value exclusive areas like the San Benito, Santa Elena, and Escalón neighborhoods. A cursory check on real estate listing sites shows these apartments largely advertised between $250,000 and $600,000. Those wishing to access such properties would need to work between 200 and 300 years to afford them, according to salary statistics from the Ministry of Finance.

Builders of these projects have received some type of incentive in recent years, such as reducing procedures for construction permits and eliminating height restrictions for infrastructure.

Such measures, some publications suggest, may contribute to creating a real estate bubble that inflates areas that were once affordable.

Park City Zaragoza, the Guerrero’s project with eight buildings in the district, is offering apartments in presale for $132,000 each or rentals for $860 monthly. According to the environmental impact study for the project, it includes two types of apartments: 45 square meters and 69 square meters. Construction areas are not far from those of the Zacamil neighborhood apartments in San Salvador, ranging from 30 to 50 square meters.

Claudia Blanco, an architect with Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima (FUNDASAL), explains that according to international data, 91% of people in El Salvador live in deprived spaces, not meeting the minimum requirements for dignified housing. She points out that authorizing projects without considering aspects accompanying the city’s urban development, like public transport, is concerning. “We have a city made like patches of cloth,” she said. In her opinion, projects address specific requirements but overlook regional impacts such as vehicle traffic, rainwater runoff, and sewage drainage.

On September 19, the government submitted a bill to the Legislative Assembly to provide tax incentives for high-rise housing projects exceeding 35 levels. The idea is to forgive income taxes and utilities for 15 years for companies. According to the proposal, initial investors, property owners dedicating projects to apartment sales, rentals, or hospitality activities may apply. A proposal matching many developers that have grown their wealth based on apartments and luxury buildings, like the Guerreros.

The law was approved four days later, over a weekend, without discussion or analysis, by lawmakers from the Nuevas Ideas party and their allies. No support was given to the opposition’s proposal requiring a percentage of social interest housing from each developer benefiting from the decree.

Approved Despite Community Disapproval

About 75 kilometers from Oceana and Laguna Beach is Park City Zaragoza, a residential complex of eight buildings, including 1,056 apartments, near El Encanto and Palo Alto, high-value residential areas. On December 14, 2022, Polaris purchased the project’s property for $1.9 million.

As of July 2024, the project still lacked categorization on MARN’s platform, but Polaris did present an Environmental Impact Study. The document notes that OPAMUR authorized the construction of only 750 housing units, not the 1,056 registered by the company.

According to the traffic study submitted by Polaris, part of the document, the project will add 390 peak-hour vehicles to the highway to La Libertad. This analysis states that the highway currently has a traffic level “C,” which means “good.” With the residential development, traffic will shift to category “E,” meaning bad.

In its study, the company recognized other potential project impacts, such as being located in a maximum protection zone and planning to discharge sewage into a nearby stream, then into the San Antonio river, adjacent to several rural communities in the area.

The buildings will also mean soil waterproofing and drilling a deep well to supply water in a sector already serviced by 14 wells exploiting micro-basins, most of which are private. The area also hosts over 70 fauna species, including reptiles, mammals, and birds.

Companies must conduct a public consultation as part of their Environmental Impact Study. While Polaris outlines various measures as part of its Environmental Management Program (PMA), like treating water before discharge, planting myrtle trees to mitigate the odor of sewage, replanting over 3,000 trees, and not invading maximum protection zones, most responses from residents during the consultation were negative.

Article 25 of the National Environmental Law details how public consultations should be conducted and explains that MARN will “weigh” affected communities’ opinions but does not legally mandate project cancellation when there is no acceptance from potentially affected individuals.

The main concern of surrounding communities about Park City Zaragoza is the potential pollution of the San Antonio river, used for domestic purposes, and the worsening water shortage problem already existing in the area. One resident even questioned the usefulness of the consultation “if they had already cut all the trees,” and another said developers “always did what they wanted.”

Revista Factum: https://www.revistafactum.com/familia-apartamentos-lujo-bukele/

La familia que construye apartamentos de lujo prosperó en el Gobierno Bukele

Una mole gris se levanta frente al mar mientras decenas de trabajadores se mueven en la estructura a medio hacer. Se oyen máquinas taladrando, golpes contra el concreto y gritos con instrucciones. Este será el complejo habitacional privado Oceana, frente al mar Pacífico, y tendrá 61 apartamentos. A unos 2 mil metros, en el kilómetro 65.5, está otro proyecto nuevo: Laguna Beach: un exclusivo complejo habitacional privado con 18 apartamentos. A ambos proyectos los une un apellido: Guerrero. 

Oceana y Laguna Beach son dos de los 15 proyectos que las empresas de la familia Guerrero han desarrollado en los últimos seis años en distintas zonas del país, pero principalmente en Nuevo Cuscatlán y La Libertad. Sus balances financieros muestran la bonanza de sus proyectos y activos financieros en el último lustro, en el período legal de Nayib Bukele.

Este consorcio empresarial ha gozado de la confianza del Gobierno de Bukele. En los últimos seis años, tres de las empresas de Los Guerrero solicitaron la viabilidad ambiental de 10 proyectos: en cinco de ellos el Gobierno no les solicitó estudios de impacto ambiental, pese a que están en zonas de recarga hídrica, o en áreas de conservación. Algunas de estas empresas, incluso, planean construir más estructuras de las aprobadas por el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MARN). Además, el Gobierno les ha concedido incentivos financieros: al menos dos de estas compañías se beneficiaron de préstamos blandos de bancos estatales, para los cuales no cumplían las condiciones. Varias instituciones del Gobierno son sus clientes en proyectos inmobiliarios, como el Century Tower donde se alojan oficinas gubernamentales.

Carlos Alberto Guerrero Contreras es un empresario de bajo perfil público, aunque se desempeña como administrador único propietario y representante legal de al menos cuatro empresas del consorcio. Si bien la atención pública sobre su actividad empresarial se ha centrado en los proyectos del Lago de Coatepeque, donde tiene el conocido hotel Cardedeu, sus empresas han desarrollado, o mantienen en proceso, proyectos que implican la construcción de más de 1,200 unidades habitacionales en zonas exclusivas en La Libertad, San Salvador y La Paz.

Grupo Red y Desarrollo Inmobiliario, Corporación Polaris, Cardedeu, Inmueblesal e Inmuebles son las empresas que la familia tiene en el rubro de desarrollo inmobiliario. Y, pese a que la bonanza se nota más en los últimos cinco años, los negocios entre Los Guerrero y el círculo del presidente datan de mucho antes: construyen 520 apartamentos de lujo en un terreno en Nuevo Cuscatlán que le compraron a una empresa vinculada al presidente Bukele y al presidente de la Asamblea Legislativa, Ernesto Castro.

Menos tierra, menos árboles, menos agua

Los proyectos que desarrollan las empresas de la familia Guerrero, cuyos apartamentos se ofertan a más de $100 mil, tienen potenciales impactos ambientales de consideración: los ha descrito el mismo Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MARN) en las resoluciones en las que les otorgó viabilidad a las construcciones y en algunos estudios de impacto ambiental (EIA).  Algunos de estos impactos están relacionados con estar ubicados en zonas de recarga hídrica. 

Revista Factum encontró documentación en el Sistema de Evaluación Ambiental (SEA) del MARN de 16 proyectos relacionados a las empresas de la familia Guerrero. 13 recibieron una resolución de viabilidad, de dos no hay documentos disponibles y uno fue abandonado por el titular en el proceso. De los 13 autorizados como viables, ocho están ubicados en zonas de recarga hídrica. 

Esos ocho proyectos, en distintas fases de desarrollo, fueron inscritos bajo los siguientes nombres: Torre Las Américas; Condominio Portal Citalá; Park City Zaragoza; Arenera Cangrejera, Condominio Altivo, Condominio Alturas 900 y La Estación; y Cardedeu Apartotel Frontlake. 

La revisión de dicha documentación incluyó las resoluciones ambientales de viabilidad, la ubicación geográfica de los proyectos; los Estudios de Impacto Ambiental y auditorías ambientales. Todos los documentos pueden ser consultados.

Corporación Polaris no tuvo que presentar un estudio de impacto ambiental para construir el condominio Laguna Beach, en la Costa del Sol. La resolución NFA1092-2021 del 11 de enero de 2022, con la que MARN avaló la viabilidad del proyecto, desglosa que no había vegetación en la zona que sería afectada; y le otorgó la categoría de impacto “leve”, es decir, el valor intermedio, según el documento de Categorización de Obras o Proyectos de Medio Ambiente.  

Laguna Beach se ganó un sello de viabilidad, pese a que el mismo MARN identifica la zona como susceptible a inundaciones por estar frente al mar; y pese a que forma parte de un área de conservación, de un Área Natural Protegida y de un sitio Ramsar (humedal de importancia internacional), por la presencia a menos de 300 metros de parte del Estero de Jaltepeque.

El MARN, en cambio, determinó que Oceana, desarrollado por Inmueblesal e Itat, una  sociedad de Los Guerrero en alianza con otra empresa, sí debía presentar un estudio de impacto ambiental, luego de ser categorizado como un proyecto con un impacto de moderado a alto. Una resolución de julio de 2020 detalla el estudio y su categorización.

La distancia entre ambas construcciones es corta, pero, según los datos de evaluación ambiental, Oceana no está dentro del área de conservación del Estero de Jaltepeque.  El proyecto supone la impermeabilización de 10,500 metros cuadrados de suelo, o sea la cobertura de cemento e imposibilidad de infiltración de agua lluvia; y la tala de 70 árboles, aunque de poca envergadura, según el EIA. 

Inmueblesal, según ese documento, peleaba por ejecutar el proyecto desde el año 2014, pero fue hasta los años 2018 y 2019 que logró obtener las autorizaciones finales de la municipalidad y del MARN.  El EIA añade que la alcaldía de San Luis La Herradura calificó la zona como “habitacional de densidad alta”, pero esa viñeta no ha implicado la existencia de un plan básico de una zona urbana de parte de la municipalidad: cañerías de agua potable y de aguas negras. 

Oceana y Laguna Beach, así como decenas de ranchos y quintas de lujo de la Costa del Sol, dependen de la extracción de agua de pozos para abastecerse. Ambos proyectos, según los documentos oficiales, se comprometieron a la construcción de plantas de tratamiento de aguas negras y grises que, en el caso de Oceana, especifica que serán usadas para regadío una vez tratadas. 

La construcción del edificio de apartamentos Oceana, así como otras infraestructuras más en la zona, ha sido posible debido al cambio de criterio de la Oficina de Planificación y Gestión del Territorio de la región La Paz (OPLAGEST), que en 2015 decidió eliminar la prohibición de construcción de estructuras que sobrepasaran los tres niveles de altura, siempre y cuando se comprometieran a mantener jardines. 

Y si bien ambos, Oceana y Laguna Beach, comparten los mismos desafíos de la zona, como ser altamente susceptibles a inundaciones o falta de servicio de aguas residuales; en el caso de Oceana, al tratarse de una estructura vertical y mucho más pesada, el estudio de suelos determinó que para garantizar la estabilidad eran necesarios la construcción de pilotes de concreto de al menos 12 metros arena dentro. 

Esta revista solicitó entrevistas con miembros de la familia Guerrero, así como con el Ministerio de Medio Ambiente y otros involucrados. Ninguno contestó a dichas solicitudes. También se envió una carta al consorcio con preguntas sobre los diferentes proyectos, pero tampoco se obtuvo una respuesta.

Los negocios con el círculo de Bukele

Corporación Polaris construye actualmente Park City, en un terreno en Nuevo Cuscatlán que compró por $1.2 millones a una sociedad vinculada al presidente Nayib Bukele y al presidente de la Asamblea Legislativa, Ernesto Castro Aldana. Se trata de cuatro edificios con 520 apartamentos, cuyos precios van desde los $132 mil.

El proyecto estima la impermeabilización de 12,401 metros cuadrados de suelo; y la tala de 293 árboles, doce de los cuales corresponden a especies amenazadas o en peligro de extinción en el país. Parte de este se construirá sobre una zona de máxima protección y su desarrollo, según los documentos del proyecto, implica mover el eje de una quebrada, ubicada a menos de 50 metros de la construcción. Pese a esto, el MARN calificó el proyecto con un impacto ambiental potencialmente “leve”; lo que habilitó a la empresa a no presentar un Estudio de Impacto Ambiental. 

Según el documento “Zonificación ambiental y usos de suelo para el municipio de Nuevo Cuscatlán” del MARN, las zonas de máxima protección en este municipio son “en donde se deberá conservar la cobertura forestal, tanto de bosques como de agro ecosistemas, principalmente para la protección del recurso suelo, mantenimiento de recarga hídrica y reducción de riesgo”. 

Aunque la construcción se desarrolla en Nuevo Cuscatlán; Polaris planifica abastecer de agua a los futuros inquilinos con recursos provenientes de Antiguo Cuscatlán.

Polaris compró el terreno el 20 de septiembre de 2022 a Mov-I, S.A de C.V., una empresa administrada en distintos períodos por Ernesto Castro Aldana. Otras investigaciones periodísticas relacionan a la empresa con el presidente Nayib Bukele, ya que esta incluso le pagó su tarjeta de crédito en el pasado. 

Mov-I fue constituída en 2011, con una finalidad amplia: desde producción y distribución de videofilmes, hasta la compra y venta de inmuebles. Entre sus accionistas fundadores está la titular de la Dirección Nacional de Obras Municipales y exdesignada presidencial, Claudia Juana Rodríguez de Guevara. 

Entre 2013 y 2018, Castro Aldana fungió como administrador único propietario. Retomó ese mismo cargo desde el 3 de octubre de 2022, dos semanas después de la compraventa del terreno de Nuevo Cuscatlán. Si bien Castro Aldana no firmó la compraventa, sí fue el responsable del ingreso de los fondos a las cuentas de Mov-I. A este detalle, sin embargo, es difícil seguirle la pista: Mov-I no actualiza sus balances financieros desde el año 2014, violando una exigencia del Código de Comercio, y manteniendo en opacidad cómo genera sus ingresos para comprar y vender terrenos.  

Mov-I había adquirido el terreno en septiembre de 2013, por $640,029.25. Esa compraventa fue firmada por el actual titular de la Superintendencia General de Electricidad y Telecomunicaciones (SIGET), Manuel Ernesto Aguilar Flores, quien en ese momento se desempeñaba como representante legal de la empresa.

En febrero de 2015,  cuando Castro Aldana era secretario y asesor privado de Bukele, entonces alcalde de Nuevo Cuscatlán, adquirió un préstamo por $200 mil sobre la propiedad con una mujer de la tercera edad del occidente del país. El fiador y codeudor solidario en la operación fue el jefe de Castro Aldana, el presidente Nayib Bukele.

Para el 29 de agosto de 2017, el Registro de Comercio inscribió una anotación preventiva sobre el terreno: se trataba de un crédito para pagar la deuda pendiente. La institución que otorgó el préstamo fue la Caja de Crédito de Sonsonate a favor de Obermet, S.A. de C.V., una de las empresas más reconocidas de la familia Bukele y dedicada a la publicidad. El monto fue de $400 mil.

Los documentos mercantiles detallan que Mov-I constituyó una hipoteca abierta sobre la misma propiedad y con la misma entidad crediticia, hasta por $400 mil. Este préstamo quedó registrado oficialmente como cancelado hasta el 7 de diciembre de 2022, es decir, tres meses después que Polaris hubiera comprado el terreno. 

En esa misma fecha exacta, según un documento del SEA del MARN, la Alcaldía de Nuevo Cuscatlán aprobó la factibilidad del proyecto respecto a la calificación del lugar, su línea constructiva y plan de drenaje de aguas lluvias. Cinco días después, el 12 de diciembre de 2022, Polaris solicitó al MARN la viabilidad de la construcción.

Revista Factum acudió a la última dirección registrada como oficina de la empresa Mov-I en el Registro de Comercio, en octubre de 2022, un local del centro financiero Sisa, en Santa Tecla. En el local hay otra empresa y no han escuchado de Mov-I.  

La buena estrella para el proyecto de Los Guerrero en Nuevo Cuscatlán, o para su desarrollador, no terminó ahí. Según datos del Registro de la Propiedad,  con este inmueble Polaris accedió a un crédito hipotecario el 12 de junio de 2023, por $1,450,000, es decir, un monto más alto de lo que pagaron por él. El banco que otorgó el crédito fue el Banco Hipotecario, un banco estatal. 

El punto 9 de las Políticas Generales de Crédito del Banco Hipotecario establecen que son “inadmisibles los financiamientos para las siguientes actividades económicas o destinos: a) Proyectos de construcción habitacionales o comerciales para la venta o alquiler, excepto los proyectos autorizados por el Fondo Social para la Vivienda”. 

Las Políticas del Hipotecario para el Sector Construcción reiteran que no se financiarán proyectos que no sean de interés social. “No se financiarán centros comerciales, viviendas que no sean de interés social. Así mismo se establece que el precio de venta máximo de las viviendas de interés social es de $28,500”, reseña el documento, que enfatiza que no financiarán proyectos cuyas viviendas superen ese valor. Polaris publicita los apartamentos en Park City a un precio de preventa de $132,000.  

Polaris solicitó la viabilidad de este proyecto a Medio Ambiente en 2022, más de seis meses antes de que el Banco Hipotecario aprobara el crédito. Es decir: existían documentos en otras instituciones públicas que evidenciaban que lo que Polaris buscaba hacer en ese terreno era una residencial privada.

Construir con ventajas

En 2019, Polaris  tenía cinco proyectos inmobiliarios activos. Uno de estos era Century Tower, donde le alquilan oficinas por lo menos a cinco entidades gubernamentales, según su balance financiero de ese año. Cuatro años después, Polaris – o Haus, como se hace llamar actualmente -, duplicó sus proyectos, ya que registró 12. Uno de ellos, Laguna Beach; y otro reseñado como “Desarrollo Ecoparque Merliot”, que corresponde al nombre de otra de las compañías vinculadas a la familia Guerrero.

A excepción de Inmuebles S.A. de C.V., la empresa más antigua de esta familia, el resto de compañías reconocen tener algún tipo de vínculo entre sí dentro de sus balances financieros; como cuentas por cobrar o deudas por pagar entre Corporación Polaris, Grupo Red y Desarrollo Inmobiliario, Brightmedia y Cardedeu. 

Un ejemplo de esto es el recién inaugurado hotel Cardedeu en el Centro Histórico de San Salvador, frente al Palacio Nacional. Si bien el negocio tiene la marca que ejecuta proyectos turísticos y eventos sociales; el inmueble fue adquirido a través de la empresa Grupo Red y Desarrollo Inmobiliario, por $2.4 millones el 22 de diciembre de 2023. Factum contactó con el vendedor del inmueble, pero este se limitó a confirmar la transacción y que el negocio había sido en buenos términos.

En la misma fecha de la compra, el último día laboral de las instituciones del Estado, el Banco de Desarrollo de El Salvador (BANDESAL), un banco estatal, otorgó una hipoteca sobre esta propiedad por $1.8 millones a la empresa. En el documento se hace referencia que el punto de Junta del Banco en la que se decidió aprobar la hipoteca es de la misma fecha: 22 de diciembre de 2023. En su balance financiero de este año, Grupo Red y Desarrollo Inmobiliario consignó que se trataba de un crédito del que durante un año solo pagarán intereses. O sea: se trata de un proyecto financiado con dinero público, pero que será de acceso para pocos. 

El proyecto, además, no pagará impuestos a la renta, ni municipales por 10 años; ya que se encuentra en un área de desarrollo beneficiada con exenciones fiscales por decreto legislativo, como parte de la “revitalización” del Centro Histórico.

Los de BANDESAL no son los únicos fondos estatales que las empresas de Los Guerrero han recibido. De acuerdo con sus balances, hasta el año 2022, recibieron unos $7.1 millones en créditos del Banco Hipotecario. En los documentos no se especifica cuál fue la justificación que dieron las sociedades para acceder a los fondos. 

Documentos mercantiles registran que en 2021, Polaris recibió un crédito por $75,000 del Fideicomiso de Recuperación de la Empresa Salvadoreña (FIREMPRESA), un programa de créditos expeditos y blandos que fue anunciado en 2020, y que estaba enfocado en las empresas afectadas por la pandemia por Covid-19. 

Otra de las empresas de Guerrero Contreras que registra un crédito similar es Cardedeu. En uno de sus balances financieros detalla una deuda por $19,344.98 al “Banco Hipotecario (Línea de Covid-19)”. 

Los Guerrero también han obtenido fondos del Estado salvadoreño como proveedores. Polaris tiene entre sus clientes a la Fiscalía General, al Ministerio de Turismo (Mitur), la Corporación Salvadoreña de Turismo (Corsatur), el Ministerio de Economía (Minec), el Ministerio de Salud (Minsal) y la Presidencia de la República, todas por un total de $255 mil, según su balance financiero de 2022. 

El Mitur, Corsatur, Minsal y el Minec tienen oficinas en el edificio Century Tower, ubicado en la colonia San Benito, en plena Zona Rosa de San Salvador. Los balances financieros no brindan claridad, sin embargo, qué oficinas vinculadas a la Presidencia están en el inmueble de Polaris.

El Century Tower también alberga las oficinas de la Chivo Wallet, la billetera de criptomonedas estatal y pagada con fondos públicos. En uno de los últimos niveles de la estructura también tiene su lugar de trabajo el comisionado presidencial para los Derechos Humanos y Libertad de Expresión, Andrés Guzmán Caballero.  

El negocio más conocido

Cardedeu Apartotel Frontlake es uno de al menos cuatro negocios de las empresas de Guerrero Contreras en el Lago de Coatepeque, en El Congo, departamento de Santa Ana. Según los documentos disponibles del MARN, la empresa Cardedeu se comprometió a seguir lineamientos de turismo de baja intensidad y construir un máximo de 10 habitaciones, parámetro permitido de acuerdo a la zonificación en la que se encuentra el terreno, de acuerdo a la categorización hecha por el MARN. En su sitio web oficial, sin embargo, anuncian la disponibilidad de 39 habitaciones, o sea, 19 más de las que se comprometieron a construir. 

Estos parámetros constan en el Decreto de Zonificación Ambiental y Usos de Suelo de la Cuenca del Lago de Coatepeque, en donde se establece que el sector es prioritario para conservación y las edificaciones son condicionadas. 

La razón para seguir estos lineamientos es la ubicación del proyecto: está dentro de un área de máxima conservación, dentro de una Reserva de la Biósfera, asentado en una zona de alta recarga hídrica. En la resolución de viabilidad del MARN se detalla que el proyecto inicialmente había recibido una categoría de impacto de moderado a alto, pero que el análisis global cumplía con los requisitos mínimos para ser considerado de impacto leve, y luego Cardedeu fue eximida del estudio de impacto ambiental y del Plan de Manejo Ambiental. En la documentación no se detallan las fechas de este cambio de calificación.

El MARN ya había advertido incumplimientos en una visita, mientras se construía el proyecto. En la resolución del 23 de julio de 2021, Medio Ambiente dejó por escrito que Cardedeu no estaba cumpliendo con la disposición de desechos sólidos, ni aguas residuales: los trabajadores ni siquiera tenían servicios sanitarios portátiles y la empresa aún seguía sin presentar un plan para el manejo de escorrentías de aguas lluvias. Pero nada de esto hizo que Medio Ambiente parara la obra.

El Ministerio, incluso, realizó una segunda visita de seguimiento y auditoría del proyecto, debido a una modificación solicitada por Cardedeu  que consta en la resolución MARN-NFA523-2019-MOD-150-2022, de diciembre de 2022. En el documento, Guerrero Contreras solicitó al MARN que le autorizara una ampliación del área a impermeabilizar. La institución autorizó la ampliación, sin solicitar un estudio de impacto ambiental, y estableció que éste era el único cambio permitido. Los técnicos del MARN firmaron una visita de auditoría, con el proyecto ya finalizado, en el que no reseñaron un aumento de habitaciones.

Ningún otro documento con el nombre del proyecto, y accesible públicamente, contiene la autorización de un aumento de habitaciones.

Sus otros proyectos

El proyecto que fue inscrito como “Torre Las Américas”, pero que actualmente funciona con el nombre de Infinity Tower es otro en el cual el MARN detectó inconsistencias, según los documentos del SEA. El proyecto está ubicado en Condado Santa Elena, también en Nuevo Cuscatlán. La compañía que lo inscribió informó sobre la afectación de siete árboles y 12 arbustos. El MARN comprobó que en realidad fueron talados 92 árboles y 370 arbustos, a través del análisis geográfico con la herramienta de imágenes históricas de Google Earth. 

La construcción, un edificio planificado para tener siete niveles, fue categorizada como de impacto leve y por lo tanto el Gobierno no les solicitó a Los Guerrero estudio de impacto ambiental. La empresa, sin embargo, anuncia este edificio como de 8 niveles. El MARN aprobó en febrero de 2020 la solicitud de la empresa de poder construir un nivel más, pese a tener un antecedente de haber empezado a construir sin los permisos correspondientes. Apenas dos años antes, en 2018, el Juzgado Ambiental de Santa Tecla llevó un proceso en su contra por iniciar obras sin las autorizaciones ambientales. 

Otras dos construcciones del grupo familiar Guerrero reseñan datos de los impactos potenciales sobre las quebradas que se usarán para el desecho de aguas residuales. 

En el primer caso, se trata del proyecto presentado bajo la denominación de “Condominio Portal Citalá”, en la colonia Escalón, y que recibió resolución de viabilidad en la resolución  NFA855-2018 en 2021. Este fue categorizado como de alto impacto y sí tuvo que presentar un estudio de impacto ambiental. Un año después, al SEA ingresó una solicitud de modificación del proyecto, ya que este fue adquirido por Corporación Polaris el 29 de julio de 2022. La autorización, junto con la actualización del Plan de Manejo Ambiental, fue aprobada en octubre de 2023. 

La modificación no implicó cambio alguno en el diseño del proyecto, según los documentos disponibles: 21 viviendas unifamiliares distribuidas en 7,000 metros cuadrados, con áreas verdes comunes y casetas de vigilancia. 

Pero en sus redes sociales, Citalá Haus – antes Portal Citalá – se oferta como un edificio de 11 niveles; no el proyecto horizontal de viviendas que fue autorizado por el MARN. Revista Factum verificó que el lugar se encuentra en obras iniciales. 

Según el estudio de impacto ambiental, siendo un proyecto de solo 21 viviendas, la descarga de aguas residuales ya era mayor del parámetro que propuso la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), y requería una infraestructura de detención de aguas lluvias, previo a su descarga en la quebrada Chanmico. Este es uno de los proyectos que está en zona de recarga hídrica.

La empresa Inmuebles es la encargada del otro proyecto con impactos considerables, por el manejo de descargas de aguas en quebradas. Se trata del Condominio Altivo, que se construye sobre la Calle a Huizúcar, y está planificado para ser un edificio de 12 niveles, con un total de 120 unidades habitacionales. 

Fue inscrito como“Condominio La Cima” y, según el análisis de la herramienta VIGEA del MARN, se ubica entre dos tipos de zona: edificada y edificada condicionada. Los parámetros para esta última, según constan en la misma resolución de viabilidad, no permiten la construcción de proyectos urbanísticos. Pero, la institución analizó que el sector ya es una masa urbanizada continúa y no existirían daños a árboles. 

Inmuebles recibió la resolución de viabilidad en agosto de 2021. La obra se ubica en zona de recarga hídrica y una de los señalamientos clave que la OPAMSS realizó sobre la obra fue que debía mantenerse las descargas de agua a un máximo de 110 litros por segundo, debido a que la quebrada El Garrobo está ya “excedida” en su capacidad. 

El MARN, por su parte, emitió una recomendación técnica a la empresa: que esta debía “valorar” un estudio geofísico antes de iniciar la obra, para analizar la susceptibilidad de procesos erosivos en la zona. Los suelos donde se asentará el edificio fueron clasificados como “potencialmente inestables”, por su naturaleza arenosa. 

El 20 de diciembre de 2022, personal del MARN realizó una visita de auditoría y dejó por escrito, y a través de fotos, que las obras estaban detenidas momentáneamente. Registraron que existían problemas de escorrentías y grietas en el terreno. En ese momento, Inmuebles aún no había presentado un plan para taludes. 

El proyecto sigue en desarrollo y varios portales dedicados a bienes y raíces ofertan la reserva de los apartamentos en más de $230 mil cada uno. 

Se pidió una entrevista con el Ministerio de Medio Ambiente para hablar de todas las consideraciones con las empresas de la familia, pero tampoco se obtuvo respuesta.

Tierra de oportunidades

El sector de la construcción fue el de mayor crecimiento en 2023, según una publicación del periódico El Diario de Hoy. Ese año tuvo el crecimiento más alto del último lustro, según la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO), que reconoce un auge inmobiliario enfocado en la oferta de vivienda vertical y un déficit de vivienda de interés social, o sea aquella con precio por debajo de los $60 mil.

Revista Factum hizo un análisis de las cifras públicas de autorizaciones de construcción otorgadas por la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), entre 2018 y 2023.  Para dicho análisis, se tomó en cuenta 188 proyectos bajo la categoría “habitacional”, “comercial habitacional” y “comercio”; que sobrepasaran los 1,000 metros cuadrados de construcción.  

La mayoría fueron aprobados en San Salvador (99) y Antiguo Cuscatlán (26). En muchos casos, se trata de proyectos de vivienda vertical en zonas de alto valor adquisitivo y conocidas por su exclusividad, como las colonias San Benito, Santa Elena y la colonia Escalón. Una revisión rápida en portales de anuncios inmobiliarios demuestra que la mayor parte de estos apartamentos son ofertados entre los $250 mil hasta los $600 mil. Quienes quieran acceder tendrían que trabajar entre 200 y 300 años para pagar una propiedad de estas características, según las estadísticas salariales del Ministerio de Hacienda.

Los constructores de este tipo de proyectos han recibido, en los últimos años, cierto tipo de incentivos, como menos trámites para obtener permisos de construcción; y la eliminación de restricciones del límite de niveles permitido de una infraestructura. 

Este tipo de medidas, según algunas publicaciones, pueden contribuir a la creación de una burbuja inmobiliaria, que encarece zonas que antes eran asequibles. 

Park City Zaragoza, el complejo de Los Guerrero que desarrolla ocho edificios en ese distrito, está ofreciendo preventa de apartamentos en $132 mil cada uno, o arriendos de $860 mensuales. Según el estudio de impacto ambiental del proyecto, este consta con dos tipos de apartamentos: los de 45 metros cuadrados y los de 69 metros cuadrados.  El área de construcción no está lejana a la de los apartamentos de la colonia Zacamil, en San Salvador, que rondan desde los 30 a los 50 metros cuadrados.

Claudia Blanco, arquitecta de la Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima (FUNDASAL), explica que, según datos internacionales, el 91% de las personas en El Salvador viven en espacios con carencias, sin llegar al mínimo de requisitos de una vivienda digna. Y señala que es preocupante la autorización de proyectos que no toman en cuenta aspectos que acompañan el desarrollo urbano de la ciudad, como el transporte público. “Tenemos una ciudad hecha como pedacitos de tela”, dijo. En su opinión, aquí se resuelven los requerimientos puntuales de un proyecto, pero no se toma en cuenta los impactos dentro de una región, como el tráfico vehicular, la escorrentía de aguas lluvias y el drenaje de aguas residuales.

El 19 de septiembre pasado, el Gobierno presentó a la Asamblea Legislativa una iniciativa de ley para otorgar incentivos fiscales a proyectos de vivienda en altura que sobrepasen los 35 niveles. La idea es perdonar el pago de impuestos de renta y  las utilidades por 15 años a las empresas.  Según la iniciativa, podrán aplicar aquellos inversionistas iniciales, dueños de inmuebles y que dediquen su proyecto a venta de apartamentos, alquiler, o actividades de hostelería. Una propuesta que calza como guante fino para muchos de los desarrolladores que han crecido su patrimonio a punta de apartamentos y edificios de lujo, como los Guerrero. 

La ley fue aprobada cuatro días después, con un fin de semana de por medio, sin discusión y análisis, por diputados del partido Nuevas Ideas y sus aliados. Ninguno apoyó la propuesta de la oposición de exigir una porcentaje de vivienda de interés social a cada constructor beneficiado con el decreto.

Aprobados, pese a la desaprobación de la comunidad

A unos 75 kilómetros de Oceana y Laguna Beach, está Park City Zaragoza, un complejo habitacional de ocho edificios, que incluye la construcción de 1,056 apartamentos, en las inmediaciones de El Encanto y Palo Alto, dos residenciales de alto valor adquisitivo. El 14 de diciembre de 2022, Polaris compró la propiedad para el proyecto por $1.9 millones.

Hasta julio de 2024, en la plataforma del MARN, el proyecto aún no tenía una categorización, pero Polaris sí presentó un Estudio de Impacto Ambiental. En el documento se reseña que la Oficina de Planificación de los Municipios de la Región La Libertad (OPAMUR) autorizó a la empresa únicamente la construcción de 750 unidades habitacionales. No los 1,056 que la empresa dejó inscritos en sus planes.

Según el estudio de tráfico presentado por Polaris, como parte del documento, el proyecto añadirá 390 vehículos en hora pico a la carretera a La Libertad. Este análisis detalla que, actualmente, dicha carretera tiene un nivel de tráfico vehicular “C”, que implica “bueno”. De llevarse a cabo la residencial, el tráfico entrará dentro de la categoría “E”, o sea, malo. 

La empresa reconoció otros potenciales impactos del proyecto en su estudio, tales como que este se asentará en una zona de máxima protección y que su derivación de las aguas residuales (o negras) se hará a una quebrada cercana y, posteriormente, al río San Antonio, colindante con varias comunidades rurales del sector. 

Los edificios implicarán, además, impermeabilización del suelo y la construcción de un pozo profundo para abastecimiento de agua en un sector en el que ya existen 14 pozos sacando provecho de las microcuencas y que son, en su mayoría, privados. En la zona se detectó la presencia de poco más de 70 especies de fauna, entre reptiles, mamíferos y aves. 

Las empresas están obligadas a hacer una consulta pública, como parte de su Estudio de Impacto Ambiental. Si bien Polaris plantea diversas medidas como parte de su Programa de Manejo Ambiental (PMA), por ejemplo el tratamiento de aguas previo a su desecho, sembrar árboles de mirto para mitigar el mal olor de las aguas residuales, revegetación de más de 3 mil árboles y no invadir la zona de máxima protección; las respuestas de pobladores dentro de la consulta fueron en su mayoría negativas.

El artículo 25 de la Ley Nacional de Medio Ambiente detalla cómo deben hacerse las consultas públicas de proyecto y, si bien explica que el MARN “ponderará” la opinión de las comunidades afectadas, no establece legalmente una cancelación del proyecto cuando no hay aceptación de las personas que pueden ser afectadas.

La mayor preocupación de las comunidades aledañas en el caso de Park City Zaragoza es la posible contaminación del río San Antonio, utilizado para uso doméstico; y que se pueda agudizar el problema de desabastecimiento de agua que ya tiene la zona.  Uno de los pobladores, incluso, cuestionó la realización de la consulta “si ya habían talado todos los árboles” y otro dijo que los constructores “siempre hacían lo que querían”.

Revista Factum: https://www.revistafactum.com/familia-apartamentos-lujo-bukele/