The average income required for a household to access new housing in El Salvador is $3,075 a month, according to a review of offers from three private banks in the country. This is calculated based on the average payment of 40 projects offered by these financial institutions, which is $1,025. This is with an interest rate of 6.85% over 30 years.
These are mostly high-rise housing projects, such as Trè Lum or Tribeca Urban Living in San Salvador; or Arboré and Artea in Nuevo Cuscatlán. There are also options for houses, the most expensive of which is Puerta del Bálsamo, consisting of 260 square meter properties with three bedrooms, four bathrooms, and three parking spaces in Nuevo Cuscatlán, starting at $450,000. The monthly payment for Puerta del Bálsamo, with the parameters established above, would be $3,223, making it accessible only to families with incomes around $10,000 a month.
The project with the lowest price identified in the private banking sector is located in San Miguel, where the housing unit has a starting price of $99,000. The monthly payment is $709, which means that monthly income to access this must exceed $2,000.
“How many families have an income equal to or greater than that? This shows that most of the population is not being served,” says architect and urban planner Jorge Regazzoli, who earlier this year published the document “Proposals to Improve Access to Housing,” which includes eight points to prevent prices from continuing to rise disproportionately in the country.
In response to his question, very few families can be said to have such income, as the average income in El Salvador, according to the Central Reserve Bank (BCR)’s “Multipurpose Household Survey” for 2022, is $629.38 a month.
This means that the vast majority of families in the country cannot even afford the payment for the cheapest project offered for private bank financing, even if they allocate 100% of their monthly income.
According to data collected by Oxfam and Peruvian media outlet Ojo Público for their “Inequality Calculator” project, in El Salvador, $2,000 for a family of five is considered a high income, meaning that only a small percentage of the population can achieve it. Not to mention the more than $3,000 required to access the average housing payment.
But, what about other options? From the State, there is the Social Housing Fund (FSV), which, in the case of new housing, offers 10 options to choose from, with base prices (the cheapest) ranging from $29,999.76 (Eco Terra Hacienda, in Ahuachapán Centro) to $86,455 (Ciudad Nueva San Miguel, in San Miguel Centro).
However, there is only one project available in the entire central region of the country, which is the Condominio Residencial Villas de Santa Rosa, in Quezaltepeque (La Libertad Norte), with prices starting at $53,208.96.
Most of the new housing offered by the Social Housing Fund, 7 out of 10 projects, are located in the western part of the country, so if someone does not live in another area, they have few options for acquiring new housing.
For housing expert researcher Marcela Escobar and architect Jorge Regazzoli, luxury housing is a better business for real estate developers, as it provides much better margins than more affordable housing.
“Currently, due to inflation, developers have very high operating costs, so housing above $150,000 is more profitable. That’s why the offer for new housing is around these prices,” comments Regazzoli.
A market that pushes
New housing in El Salvador being so restrictive is a product of the real estate market in general, which has seen its prices increase since the end of the pandemic and, especially, since the establishment of the state of exception, which has improved the perception of security in the country.
According to Héctor Del Cid, manager of real estate company RE/MAX Capital, he and his company’s agents have noticed a direct relationship between the measure (which allows security agents to arrest citizens with minimal suspicion) and a sustained increase in prices, which he estimates at 40% to 50% higher than in 2022.
Marcela Escobar, an independent researcher on housing issues, points out another factor that has driven up prices: many of the purchases are made for investment, not for a family to settle in a home. According to her research, only one in three acquisitions are of this latter type.
“Of course, the fact that purchases are made as investments pushes prices up, because when you buy to invest, you want the price to go up, as that’s where your profit lies,” she summarizes.
El mercado de vivienda nueva en el país solo es para quienes ganen más de $3,000 al mes
Los ingresos promedio que debe tener un hogar para poder acceder a una vivienda nueva en El Salvador son de $3,075 al mes, según la revisión de la oferta de tres bancos privados en el país. Esto se calcula con base a la media de la cuota de 40 proyectos ofrecidos por dichas instituciones financieras, que se colocan en $1,025. Esto, con el 6.85 % de interés a 30 años plazo.
Se trata, sobre todo, de viviendas en altura, como Trè Lum o Tribeca Urban Living, en San Salvador; o Arboré y Artea, en Nuevo Cuscatlán. También hay opciones de casas, la más cara de las cuales es Puerta del Bálsamo, conformada por inmuebles de 260 metros cuadrados de construcción, con tres habitaciones, cuatro baños y tres parqueos en Nuevo Cuscatlán, que arranca su precio en $450,000. La cuota en Puerta del Bálsamo, con los parámetros arriba establecidos, quedaría en $3,223 mensuales, por lo que solo es accesible para familias con ingresos en torno a los $10,000 al mes.
El proyecto con el precio más bajo que se pudo identificar en la banca privada es uno ubicado en San Miguel, donde la unidad habitacional tiene un precio inicial de $99,000. La cuota por mes es de $709, lo que se traduce en que los ingresos mensuales para poder acceder a esta superan los $2,000.
“¿Cuántas familias tienen un ingreso igual o superior a ese? Ahí se puede ver cómo la mayor parte de la población no está siendo atendida”, opina el arquitecto y urbanista Jorge Regazzoli, quien a principios de este año publicó el documento “Propuestas para mejorar el acceso a la vivienda”, que contempla ocho puntos para evitar que los precios sigan aumentando de manera desproporcionada en el país.
En respuesta a su pregunta, se puede contestar que muy pocas familias, pues el ingreso promedio en El Salvador, según la “Encuesta de hogares de propósitos múltiples” correspondiente a 2022 del Banco Central de Reserva (BCR), es de $629.38 al mes.
Es decir que la gran mayoría de familias en el país no podría, siquiera, pagar la cuota del proyecto más barato ofrecido para financiamiento por la banca privada, aún si destina el 100 % de lo ganado en un mes.
Según datos recopilados por Oxfam y el medio peruano Ojo Público para su proyecto “Calculadora de la desigualdad”, en El Salvador, $2,000 para una familia de cinco personas está considerado como un ingreso alto, es decir, que solo un pequeño porcentaje de la población lo puede alcanzar. Ni hablar de los más de $,3000 requeridos para acceder a la cuota promedio por vivienda.
Pero, ¿qué hay de otras opciones? Desde el Estado, está el Fondo Social para la Vivienda (FSV), que, en el caso de vivienda nueva, cuenta con 10 opciones a escoger, que tienen precios base (los más baratos) desde los $29,999.76 (Eco Terra Hacienda, en Ahuachapán Centro) hasta los $86,455 (Ciudad Nueva San Miguel, en San Miguel Centro).
Sin embargo, solo se cuenta con un proyecto disponible en toda la zona central del país, que es el Condominio Residencial Villas de Santa Rosa, en Quezaltepeque (La Libertad Norte), que arranca sus precios desde los $53,208.96.
La mayor parte de la oferta de vivienda nueva del Fondo Social para la Vivienda, 7 proyectos de 10, están en la zona occidental del país, por lo que si una persona no habita en otra zona le quedan pocas opciones para hacerse con una vivienda nueva.
Para la investigadora experta en temas de vivienda Marcela Escobar y el arquitecto Jorge Regazzoli, para las desarrolladoras inmobiliarias es un mejor negocio la vivienda de lujo, que deja mucho mejores márgenes que una más accesible.
“Actualmente debido a la inflación, las desarrolladoras tienen costos operativos muy altos, por lo que es más rentable la vivienda superior a los $150,000. De allí que la oferta de vivienda nueva ande por estos precios”, comenta Regazzoli.
Un mercado que empuja
Que la vivienda nueva en El Salvador sea tan restrictiva es producto del mercado inmobiliario en general, que ha visto sus precios aumentar desde el fin de la pandemia y, sobre todo, desde la instauración del régimen de excepción, que ha aumentado la percepción de seguridad en el país.
Según Héctor Del Cid, gerente de la empresa inmobiliaria RE/MAX Capital, en su trabajo y el de los agentes de su compañía han notado una relación directa entre la medida (que permite a agentes de seguridad capturar a ciudadanos con apenas indicios) y un aumento sostenido de precios, que él coloca entre un 40% o 50 % en la actualidad respecto al 2022.
Marcela Escobar, investigadora independiente en temas de vivienda, señala otro factor que ha hecho subir los precios: que muchas de las compras se hacen para invertir, no para que una familia se instale en un hogar. Según sus investigaciones, solo una de cada tres adquisiciones son de este último tipo.
“Por supuesto que el hecho de que las compras se hagan como inversión empuja los precios para arriba, porque cuando uno compra para invertir, quiere que el precio suba porque allí está su ganancia”, resume.