According to the Social Housing Fund (FSV), for a residential property to be considered affordable, it must have a price between $20,000 and $62,000. In El Salvador, only a small portion of what is built (and the general offer) falls within this concept.
According to statements made by the Minister of Housing, Michelle Sol, in April 2023, that year alone, 14,000 affordable housing units were going to be provided in El Salvador at the national level, all from private projects.
“I haven’t seen where those developments are. Those numbers translate into urban projects of significant magnitude,” says architect Jorge Regazzoli, who doubts the government figures. Rather, he believes that affordable housing projects have decreased in this presidential administration compared to its predecessors.
“Before, when it was also insufficient for the population, we had international financing for these types of projects. Now, due to difficulties in accessing this, investment in affordable housing has been reduced,” adds Regazzoli.
The fact is that almost all new housing supply in El Salvador is for people with middle-high incomes, that is, around $4000, according to Marcela Escobar, an independent researcher in housing.
However, this is not exclusive to Nayib Bukele’s administration. According to the “Study of Competitive Conditions in the Provision of New Housing in El Salvador,” by the Superintendency of Competition of El Salvador, between 2010 and 2019, less than 12% of projects were aimed at people with incomes below $1500 per month. And almost a third, 32.9%, targeted people earning more than $6000 per month.
An official position was sought, but no response was obtained.
The Role of the State
Currently, in El Salvador, there are no official data that allow for clear percentages. But a look at the supply of new constructions shows that the trend is the same. And it is natural: the market cannot transform overnight, and in El Salvador, almost 100% of projects are private initiatives.
This becomes more noticeable when compiling promises made by the Government that affordable housing would be a priority. Also, if we consider the grandiose data provided by the Minister of Housing that, simply, is not apparent on the ground.
The market is not capable of meeting these needs. Therefore, it is the State from where measures should be taken. But it might raise the question of whether it is the State’s responsibility to address affordable housing.
For independent researcher Marcela Escobar, the answer is yes, as the Constitution considers housing a human right. Therefore, the State should play a more prominent role. For architect Jorge Regazzoli, not only should the private sector build these types of projects. The State could, for example, increase the budget of the Ministry of Housing so that it can build low-cost houses.
The architect suggests that a kind of public-private partnership could be created, in which, for example, the State contributes the land and the companies build.
For independent researcher Marcela Escobar, from the government side, other incentives could be provided: the National Administration of Aqueducts and Sewers (ANDA) could be in charge of water feasibility and the installation of the infrastructure. Then, the Ministry of Public Works (MOP) or the Municipal Works Directorate (DOM) would have the task of adapting suitable roads. Thus, the private company would be responsible for practically only building the houses, which could be offered at prices within the affordable housing range.
“People in the construction companies think about what is more profitable, which is almost never an affordable housing project in which they will have to invest a lot in supporting infrastructure, but a plot in San Francisco or San Benito where they only have to demolish four large houses to build an apartment building that will bring them a lot of profit,” says Escobar.
And Regazzoli offers another idea for the growth of affordable housing: to require, by law, that a certain percentage of real estate developers’ projects correspond to affordable housing.
A proposal of this type reached the Legislative Assembly a few years ago but was dismissed due to external pressures. For Regazzoli, it is essential for a lawmaker to take up these ideas.
“The issue of affordable housing cannot be the responsibility of the private sector. The State must have a multiple participation, either as a direct builder or as a facilitator for better conditions,” he says.
Both Escobar and Regazzoli argue that the problem of the lack of affordable housing is no longer exclusively for the poor. Now, due to the excessive price increases after the pandemic, it is also an issue for the middle class, which is encountering numerous problems not only in buying their own home but also in renting.
A Solution from Cooperativism
The Executive has used the housing project for cooperative housing by mutual aid of ACOV-UVD, located in the San Esteban neighborhood of San Salvador, as an example of success in the construction of affordable housing. However, little is said that these 40 apartments are the result of an initiative by a group of private individuals, long-desired, and made possible by participating in a competition for funds from the Italian Agency for Development Cooperation (AICS). As part of this, the government has had to provide a counterpart, which means a third of the effort. The rest has been provided by the Italian cooperation and the residents themselves who supported the project with their work. There are two similar projects nearby.
Vivienda de interés social, deuda de la gestión Bukele
De acuerdo con el Fondo Social para la Vivienda (FSV), para que un inmueble habitacional sea considerado como de interés social, debe tener un precio de entre $20,000 a los $62,000. En El Salvador, solo una pequeña parte de lo que se construye (y la oferta en general) se enmarca en este concepto.
Según declaraciones vertidas por la ministra de Vivienda, Michelle Sol, en abril de 2023, solo ese año, 14,000 viviendas de este tipo iban a ser proveídas en El Salvador a escala nacional, todas de proyectos privados.
“Yo no he visto donde están esas urbanizaciones. Esos números se traducen en proyectos urbanísticos de magnitudes importantes”, comenta el arquitecto Jorge Regazzoli, quien descree de las cifras gubernamentales. Más bien, considera que los proyectos de interés social se han reducido en esta administración presidencial con respecto a sus predecesoras.
“Antes, cuando también era insuficiente para la población, se contaba con financiamiento internacional para este tipo de proyectos. Ahora, debido a las dificultades para acceder a este, se ha reducido, por tanto, la inversión en vivienda de interés social”, añade Regazzoli.
Lo cierto es que casi toda la oferta de vivienda nueva en El Salvador es para personas con ingresos medio altos, es decir, de unos $4000, según Marcela Escobar, investigadora independiente en temas de vivienda.
Esto, sin embargo, no es algo exclusivo de la administración de Nayib Bukele. Según el “Estudio de condiciones de competencia en la provisión de vivienda nueva en El Salvador”, de la Superintendencia de Competencia de El Salvador, entre 2010 y 2019, menos del 12 % de proyectos estuvieron destinados a personas con ingresos menores a los $1500 al mes. Y casi un tercio, el 32.9 %, tuvieron como público objetivo a personas que ganan más de $6000 mensuales.
Se busco una posición oficial, pero no se tuvo respuesta.
El papel del Estado
Actualmente, en El Salvador no hay datos oficiales que permitan tener porcentajes claros. Pero una mirada a la oferta de las nuevas construcciones da cuenta de que la tendencia es la misma. Y es natural: el mercado no se puede transformar de la noche a la mañana y, en El Salvador, casi el 100 % de proyectos son de iniciativa privada.
Y se vuelve más notorio cuando se recopilan las promesas emitidas desde el Gobierno de que las viviendas de interés social iban a ser una prioridad. También, si se toman en cuenta los grandilocuentes datos brindados por la titular de Vivienda que, simplemente, no se notan en el terreno.
El mercado no está siendo capaz de suplir estas necesidades. Por lo tanto, es el Estado desde donde se deberían tomar medidas. Pero podría surgir la duda de si es su responsabilidad el tema de la vivienda de interés social.
Para la investigadora independiente Marcela Escobar, la respuesta es que sí, pues la Constitución contempla a la vivienda como un derecho humano. Por lo tanto, el Estado debería tener un papel más protagónico. Para el arquitecto Jorge Regazzoli, no solo desde el sector privado se deberían construir este tipo de proyectos. Desde el Estado se podría, por ejemplo, aumentar el presupuesto del Ministerio de Vivienda para que este pueda erigir casas a bajos precios.
El arquitecto apunta a que también se puede crear una especie de asocio público privado, en el que, por ejemplo, el Estado aporte la tierra y las empresas construyan.
Para la investigadora independiente Marcela Escobar, desde la parte gubernamental se podrían aportar otros alicientes: podría ser la Administración Nacional de Acueductos y Alcantarillados (ANDA) la que se encargue por su cuenta de la factibilidad de agua y de la instalación de las mechas. Luego, el Ministerio de Obras Públicas (MOP) o la Dirección de Obras Municipales (DOM) tendrían la tarea de adecuar caminos adecuados. Así, la empresa privada tendría que encargarse, prácticamente, solo de construir la vivienda, que podría dar a precios enmarcados en el interés social.
“La gente de las empresas constructoras piensa en qué es más lucrativo, que casi nunca es un proyecto de interés social en el que tendrán que invertir mucho en infraestructura de apoyo, sino un terreno en la San Francisco o en la San Benito donde solo tendrán que demoler cuatro casas grandes para hacer un edificio de apartamentos a los que les va a sacar mucha ganancia”, dice Escobar.
Y Regazzoli aporta otra idea para que la vivienda de interés social continúe su crecimiento: que se obligue, por ley, a las desarrolladoras inmobiliarias que cierto porcentaje de sus proyectos correspondan a la vivienda de interés social.
Una propuesta de este tipo llegó a la Asamblea Legislativa hace unos años, pero fue desestimada por presiones externas. Para Regazzoli, es imprescindible que un diputado retome las ideas.
“El tema de la vivienda de interés social no puede ser responsabilidad del sector privado. El Estado debe tener una participación múltiple, ya sea como constructor o directo como el facilitador para mejores condiciones”, dice.
Tanto Escobar como Regazzoli sostienen que el problema de la falta de vivienda de interés social ya ha dejado de ser exclusivamente de los pobres. Ahora, debido al excesivo aumento de precios posterior a la pandemia, es un asunto también de la clase media, que está encontrando multitud de problemas ya no solo para hacerse de una casa propia, sino para alquilar.
Una solución desde el cooperativismo
Desde el Ejecutivo se ha puesto como ejemplo de éxito en la construcción de vivienda de interés social a trabajos como el proyecto habitacional para cooperativistas de vivienda por ayuda mutua de ACOV-UVD, ubicado en el Barrio San Esteban, de San Salvador. Sin embargo, poco se dice que estos 40 apartamentos son producto de una iniciativa de un grupo de personas particulares, largamente acariciada y que fue posible gracias a que participaron en un concurso por fondos de la Agencia Italiana de Cooperación para el Desarrollo (AICS). Como parte de esto, el gobierno ha tenido que aportar una contraparte, que significa un tercio del esfuerzo. El resto, ha sido aportado por la cooperación italiana y los mismos habitantes que apoyaron con su trabajo. Hay otros dos proyectos parecidos en las cercanías.