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Two people, relatives from the eastern part of the country, decided to sell a piece of land on March 5, 2021. The property was of large dimensions and was divided into two portions by a road. The buyer was a land development company, also based in the eastern part of the country. Barely 18 months later, the National Directorate of Municipal Works (DOM) bought that same property but paid fourteen times more than the land development company had paid.

The land is located on the Pan-American Highway, in the municipality of Nueva Guadalupe, in a privileged area: next to the Lolotique detour and with easy access in both east-west directions, heading toward the city of San Miguel. Much of the area is already terraced, with the rest still having large portions of forest and scattered trees.

From afar, some machines and tractors can be seen parked. The property has an access gate of metal mesh and is adjacent to an automotive repair shop.

The former owners are part of the same family that had controlled the land for decades. One of the relatives who sold the land had an inheritance deed in his favor since 2007, although the patriarch who bequeathed the property did not pass away until 2014. The other relative had also received his share through inheritance. Both sellers owned 50% of the property.

On March 5, 2021, both relatives signed the sale of the 57,000-square-meter land with the legal representative of the company Lotificadora de Oriente, S.A. de C.V., Óscar Arnoldo Escobar Rosa, for $80,000, according to data from the Property, Root and Mortgage Registry of the National Registry Center (CNR).

The company was registered in April 2001 with the CNR’s Commercial Registry and is located in the municipality of El Divisadero, in Morazán. Since the beginning of its operations, Escobar Rosa has been in charge, who in 2009 served as mayor of El Divisadero under the ARENA party’s banner, according to records from the Supreme Electoral Tribunal (TSE).

The last balance registered in the Commercial Registry by Lotificadora de Oriente corresponds to the year 2020, in which it declared assets of $1.6 million. A year earlier, in 2019, the declared assets were $1.3 million, an increase of $800,000 compared to its 2018 balance when it declared assets of $453,000. Before these records, Lotificadora de Oriente does not have balances registered between 2009 and 2017.

That is, since 2004 and according to its record of commercial balances, the company Lotificadora de Oriente has never exceeded $2 million in assets. The highest value corresponds precisely to that declared in 2020, with $1.6 million.

A profitable business

On September 26, 2022, a notary issued the sales document between Escobar Rosa, acting as the legal representative of Lotificadora de Oriente, and the president of the DOM Board of Directors, Claudia Juana Rodríguez de Guevara, currently appointed to the presidency. The object of sale was the same land that the company had acquired 18 months earlier, but the value it obtained when reselling it exceeded by several zeros what its former owners received.

The DOM paid $1,198,483.73 for the property, which is 14 times more than what Lotificadora de Oriente paid its former owners less than two years before, according to data from the Property, Root and Mortgage Registry.

Chacón Contreras has signed other documents related to the DOM, such as a lease contract that the institution executed in 2022.

Revista Factum sought an interview with the DOM to address this case, but there was no response to the requests made through the communications officer.

The Law on Expropriation and Occupation of Assets by the State, an instrument dating from 1939 but still in force, explains in its article 4 how the State can calculate the price of a private property to be acquired with public funds and for public purposes.

“The price set cannot be more than twenty-five percent of what the owner had given in the two years prior in his declarations before the General Directorate of Contributions; or from what appears in the acquisition deed, without surcharge, if the property had been acquired within the last three years”, explains the final paragraph of article 4.

As the DOM is a public institution with public funding, its aim has the same nature. This was reflected in the legislative decree that justified its creation on November 17, 2021. “It is necessary to create a governmental instance that constitutes the entity in charge of verifying that the State’s contributions, oriented to the municipal investment sector, are effectively allocated to necessary, indispensable projects that bring an effective benefit to the population of a particular municipality”, the decree states.

The DOM’s creation law also specifies that among its functions is “to acquire properties in order to carry out works that benefit a particular municipality or municipalities”. The document mentions, several times, that the benefit sought is of a public nature.

So it’s striking that the DOM chose to pay 14 times for a property that, according to state laws, should have been adjusted to a price as close as possible to what had been paid less than two years earlier.

Since its creation, the DOM has been opaque with data on hiring companies, but multiple journalistic investigations have shown that it has benefited companies with questionable pasts with million-dollar payments, has expropriated without any payment to vulnerable communities, has disregarded international court judgments by dispossessing Morazán residents of property, and has used public works for the electoral benefit of the Nuevas Ideas party.

Revista Factum managed to contact someone close to the former owners of the sold land and confirmed the existence of the property and the sale that the family made to the Lotificadora de Oriente company for $80,000. The close person explained that the land was used for grain cultivation and harvesting some fruit trees.

This magazine also contacted Escobar Rosa at his office in the municipality of El Divisadero, where the Lotificadora de Oriente company is located. At first, the businessman said he would not give any statements, although he later provided some details on the sale.

According to the businessman, in 2022 he was contacted by a real estate intermediary who had the DOM as a client. The institution, according to Escobar Rosa, was interested in acquiring the land. “I told him, ‘you see, we don’t have it for sale,’ because we could make much more profit from it by dividing it into lots. ‘Ah, no, but say how much you want because that place is perfect for what they are looking for; my client has had his eye on it, and say how much you want.’ My primary reaction was that we weren’t selling it because we were going to divide it into lots. But then I said, ‘Ah, well, unless they give me $150,000 per acre'”, the businessman recounted the encounter.

The intermediary, according to Escobar Rosa, promised to propose the offer to the DOM, and the institution accepted. The businessman insists that he could have gotten more profit if he had followed his original plan to build a subdivision. He justifies the increase in property value with “remember that everything has gone up now” and that they did engineering work on the land.

“We brought in machinery, we installed pipes, big ones, and we made improvements. We made direct access to the highway, which it didn’t have when we bought it (…) We installed a 48-inch rainwater pipe and filled in, terraced, and built an access road. We gave the land a view”, added Escobar Rosa, who insists that property prices have gone up in the area and gives some examples. “The property prices have shot up so much… It’s unbelievable”, he said.

The businessman adds that he realized that the DOM’s project for the land is an asphalt plant. “Out of curiosity, I went in one day, and everything is already set up”, he assured.

The price paid by the DOM for this project contrasts profoundly with the offers that institution, and others like it, have made to farmers and residents of vulnerable communities where key government projects are being carried out under President Nayib Bukele’s government. Some of these projects were part of his presidential campaign commitments in 2019.

For example, the road designed to connect the beaches of El Cuco, in San Miguel, with Punta Mango, in Usulután, a project dubbed by the government as “Surf City II”, has meant the mandatory donation of portions of homes from nearly 100 families who were not recognized for any payment until the end of 2023. The construction company in charge of the project is the Costa Rican Meco, one of the top DOM contractors and under investigation in Costa Rica for providing bribes to officials in exchange for contracts.

The Executive Airport Commission (CEPA) and the Ministry of Public Works (MOP) are the two institutions responsible for building the Pacific Airport in the municipality of Conchagua, La Unión Department. Its implementation has meant property purchase offers to residents of the El Condadillo and Loma Larga districts, where the project is being built, who complain of unfair prices that do not take into account their investments in building their homes. The $8,000 per acre they were offered, they say, is not even the value of the land. The value is 18 times less than what Escobar Rosa claims he got paid for the property.

The alerts

In July 2022, the Financial Action Task Force (FATF) updated its Guidance on a Risk-Based Approach for the real estate sector, a document that delves into the identification of warning signs and procedures to follow in the face of possible money laundering through real estate transactions.

FATF is an international body that focuses on working with governments to combat money laundering and terrorist financing. It periodically makes recommendations and analyzes the compliance of each member country.

According to this guide, one of the warning signs of possible money laundering in operations involving real estate can be “the sale / purchase, resale or exchange of multiple real estate properties simultaneously, or successive operations with the same property in a short period of time with unjustified changes in value”.

The FATF document also explains that: “Some examples of the common methods used by criminals to launder funds of illicit origin through operations related to real estate can include the undervaluation or overvaluation of the price of a piece of real estate”.

The Financial Investigation Unit (UIF) of the Attorney General’s Office (FGR) also lists among the risk signals related to public institutions and the use of public funds the “lack of clarity in the financial or budgetary records of the institution.”

Revista Factum: https://www.revistafactum.com/dom-pago-mas-por-un-terreno/

DOM pagó catorce veces más por un terreno

Dos personas, familiares entre sí y oriundos del oriente del país, decidieron vender el 5 de marzo de 2021 un terreno. La propiedad era de dimensiones amplias y cortada en dos porciones por una carretera. El comprador fue una empresa lotificadora, también afincada en el oriente del país. Apenas 18 meses después, la Dirección Nacional de Obras Municipales (DOM) compró esa misma propiedad, pero pagó catorce veces más del valor cancelado por la lotificadora. 

El terreno está sobre la carretera Panamericana, en el municipio de Nueva Guadalupe, ubicado en una zona privilegiada: a un lado del desvío a Lolotique y con acceso ágil en ambos sentidos oriente-occidente, rumbo a la ciudad de San Miguel. Buena parte de la zona está ya terraceada, el resto aún tiene extensas porciones de monte y árboles desperdigados. 

A lo lejos, se ven algunas máquinas y tractores estacionados. La propiedad tiene un portón de acceso de malla metálica y colinda con un taller mecánico automotriz. 

Los expropietarios son parte de una misma familia que tuvo bajo su dominio el terreno desde décadas atrás. Uno de los parientes que vendió el terreno tenía una escritura de herencia a su favor desde el año 2007, aunque el patriarca que legó la propiedad falleció hasta el año 2014. El otro pariente había recibido la parte que le correspondía también en herencia. Ambos, los que vendieron, eran dueños del 50% del inmueble. 

El 5 de marzo de 2021, ambos familiares firmaron la compraventa del terreno de 57 mil metros cuadrados con el representante legal de la empresa Lotificadora de Oriente, S.A. de C.V., Óscar Arnoldo Escobar Rosa, por $80,000, según los datos del Registro de la Propiedad, Raíz e Hipotecas del Centro Nacional de Registros (CNR). 

La compañía fue inscrita en abril de 2001 ante el Registro de Comercio del CNR y está ubicada en el municipio de El Divisadero, en Morazán. Desde el inicio de sus funciones ha tenido al frente a Escobar Rosa, quien en 2009 se desempeñó como alcalde de El Divisadero, bajo la bandera del partido ARENA, según registros del Tribunal Supremo Electoral (TSE). 

El último balance inscrito en el Registro de Comercio por la empresa Lotificadora de Oriente corresponde al del año 2020, en el que se declararon activos por $1.6 millones. Un año antes, en 2019, los activos declarados fueron $1.3 millones, un salto de $800 mil respecto a su balance de 2018, cuando declararon activos por $453 mil. Antes de estos registros, Lotificadora de Oriente no tiene balances inscritos entre los años 2009 y 2017.

Es decir, desde el año 2004 y de acuerdo a su registro de balances comerciales, la empresa Lotificadora de Oriente nunca ha sobrepasado los $2 millones en activos. El valor más alto corresponde precisamente al declarado en el año 2020, con $1.6 millones. 

Un negocio redondo

El 26 de septiembre de 2022, un notario realizó el documento de compraventa entre Escobar Rosa, actuando como representante legal de la empresa Lotificadora de Oriente y la presidenta de la Junta Directiva de la DOM, Claudia Juana Rodríguez de Guevara, actual designada a la presidencia. El objeto de venta era el mismo terreno que la compañía había adquirido 18 meses antes, pero el valor que obtuvo al revenderlo excedió por varios ceros lo que sus expropietarios recibieron. 

La DOM pagó $1,198,483.73 por el inmueble. Es decir, 14 veces más de lo que Lotificadora de Oriente pagó a sus expropietarios menos de dos años antes, según los datos que constan en el Registro de la Propiedad, Raíz e Hipotecas. 

Chacón Contreras ha estampado su firma en otros documentos relacionados a la DOM, como un contrato de arrendamiento que esa institución efectuó en 2022. 

Revista Factum buscó una entrevista con la DOM para abordar este caso, pero no hubo respuesta a las peticiones hechas a través del encargado de comunicaciones. 

La Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por el Estado, un instrumento que data de 1939 pero que aún está vigente, explica en su artículo 4 cómo el Estado puede calcular el precio de una propiedad privada y que sea adquirida con fondos públicos y para fines públicos. 

“El precio que se fije no podrá ser mayor en un veinticinco por ciento del que el dueño hubiere dado en los dos años anteriores en sus declaraciones ante la Dirección General de Contribuciones; o del que aparezca en la escritura de adquisición, sin recargo, si la propiedad se hubiere adquirido dentro de los últimos tres años”, explica el inciso final del artículo 4. 

Al ser la DOM una institución pública y con financiamiento público, su objetivo tiene el mismo carácter. Así quedó reflejado en el decreto legislativo que justificó su creación el 17 de noviembre de 2021. “Que es necesaria la creación de una instancia gubernamental que se constituya en la entidad garante de verificar que las aportaciones del Estado, orientadas al rubro de la inversión municipal, sean efectivamente destinadas a proyectos necesarios, indispensables y que lleven un beneficio efectivo a la población de un determinado municipio”, reseña el decreto. 

La ley de creación de la DOM también especifica que entre sus funciones está la de “adquirir inmuebles a fin de realizar obras que beneficien a un determinado municipio o municipios”. El documento reseña, varias veces, que el beneficio buscado es de carácter público. 

Es por ello que resulta llamativo que la DOM optara por pagar 14 veces por una propiedad que, según las mismas leyes del Estado, debía ajustarse a un precio lo más cerca posible de lo que se había pagado menos de dos años antes. 

Desde su creación, la DOM ha sido opaca con los datos sobre contratación de empresas pero múltiples investigaciones periodísticas han demostrado que ha beneficiado a compañías con pasados cuestionables con pagos millonarios, ha expropiado sin ningún tipo de pago de por medio a comunidades vulnerables, ha incumplido sentencias judiciales internacionales al despojar de propiedades a residentes de Morazán; y ha usado obras para beneficios electorales del partido Nuevas Ideas. 

Revista Factum logró contactar con un allegado a los expropietarios del terreno vendido y confirmó la existencia del inmueble y la venta que esa familia realizó a la empresa Lotificadora de Oriente por $80,000. El allegado explicó que el terreno era utilizado para cultivo de granos y cosecha de algunos frutales. 

Esta revista también contactó a Escobar Rosa en su oficina en el municipio de El Divisadero, donde está ubicada la empresa Lotificadora de Oriente. En un inicio, el empresario aseguró que no daría declaraciones, aunque posteriormente brindó algunos detalles sobre la compraventa. 

Según el empresario, en 2022 fue contactado por un intermediario que se dedica a las bienes y raíces que tenía a la DOM por cliente. La institución, según Escobar Rosa, estaba interesada en adquirir el terreno. “Le dije ´fijáte que no lo tenemos en venta´, porque nosotros lotificado le sacamos mucha más rentabilidad. ´Ah, no, pero diga cuánto quiere, porque ese puesto es propio para lo que lo andan buscando, mi cliente le ha echado el ojo, y diga cuánto quiere´. Mi reacción primaria fue esa, que no lo vendíamos porque lo íbamos a lotificar. Pero después le dije ´ah, bueno, a no ser que me dieran $150 mil por manzana”, relató el empresario el encuentro. 

El intermediario, según Escobar Rosa, se comprometió a proponer a la DOM la oferta y la institución aceptó. El empresario insiste en que podría haber sacado más provecho si hubiera seguido su plan original de construir una lotificación. Justifica el incremento del valor de la propiedad con un “acuérdese que ahora todo ha subido” y en que hicieron trabajos de ingeniería al terreno.

“Nosotros le metimos maquinaria, le metimos tubería, de esas grandes, y le hicimos mejoras. Le hicimos acceso directo a la carretera, que no tenía cuando lo compramos (…) Metimos una tubería de aguas lluvias de 48 pulgadas y rellenamos, terraceamos, hicimos calle de acceso. Le dimos vista al terreno”, agregó Escobar Rosa, quien insiste que las propiedades han subido de precio en la zona y ejemplifica con algunos casos. “Es que se ha disparado tanto los inmuebles.. Que es tremendo”, dijo. 

El empresario añade que se dio cuenta que el proyecto que la DOM construye en el terreno es una planta asfáltica. “Por curiosidad entré un día y ya está montado todo”, aseguró. 

El precio pagado por la DOM en este proyecto contrasta de forma profunda con las ofertas que esa institución, y otras estatales, han hecho a campesinos y residentes de comunidades vulnerables donde se realizan megaproyectos de interés clave para el gobierno del presidente Nayib Bukele. Algunos de estos proyectos formaron parte de sus compromisos de campaña presidencial en 2019.

Por ejemplo, la carretera destinada a conectar las playas de El Cuco, en San Miguel; con Punta Mango, en Usulután, proyecto denominado por el gobierno como “Surf City II”, ha significado la donación obligatoria de porciones de casas de cerca de 100 familias a las que no se les reconoció ningún pago hasta finales de 2023. La empresa constructora encargada del proyecto es la costarricense Meco, una de las máximas contratistas de la DOM e investigada en Costa Rica por brindar sobornos a funcionarios a cambio de contratos. 

La Comisión Ejecutiva Aeroportuaria (CEPA) y el Ministerio de Obras Públicas (MOP) son las dos instituciones encargadas de construir el Aeropuerto del Pacífico en el municipio de Conchagua, departamento de La Unión. Su puesta en marcha ha significado ofertas de compra de propiedades que los residentes de los cantones El Condadillo y Loma Larga, donde se construye el proyecto, se quejen de precios injustos que no toman en cuenta las inversiones hechas por ellos en la construcción de sus viviendas. Los $8 mil por manzana que les ofrecieron, dicen, no es ni el valor del terreno. El valor es 18 veces menos de lo que según Escobar Rosa consiguió que le pagaran por el terreno.

Las alertas

En julio de 2022 el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) actualizó su Guía para un Enfoque Basado en Riesgo para el sector inmobiliario, un documento que ahonda en la identificación de señales de alerta y procedimientos a seguir ante la posibilidad de lavado de dinero a través de transacciones de bienes y raíces. 

El GAFI es un organismo internacional cuyo enfoque es el trabajo con gobiernos para el combate del lavado de activos y financiamiento del terrorismo. Periódicamente realiza recomendaciones y analiza los cumplimientos de cada uno de los países miembros. 

De acuerdo a esta guía, una de las señales de alerta de posible lavado de dinero en las operaciones que involucran inmuebles pueden ser “la venta/compra, la reventa o el intercambio de múltiples propiedades inmuebles al mismo tiempo, u operaciones sucesivas con la misma propiedad inmueble en un breve período de tiempo con cambios injustificados en su valor”.

El documento del GAFI también explica que: “Algunos ejemplos de los métodos comunes utilizados por los delincuentes para lavar fondos de origen ilícito a través de operaciones relacionadas con bienes inmuebles pueden incluir la subvaloración o la sobrevaloración del precio de una propiedad inmueble”. 

La Unidad de Investigación Financiera (UIF) de la Fiscalía General de la República (FGR) también plantea entre las señales de riesgo relacionadas a las instituciones públicas y el uso de fondos públicos la “falta de claridad en los registros financieros o presupuestarios de la institución”.

Revista Factum: https://www.revistafactum.com/dom-pago-mas-por-un-terreno/